Nhiều hộ gia đình đang vướng mắc khi sử dụng đất nông nghiệp đã xây nhà từ nhiều năm và muốn chuyển sang đất ở. Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, dù đất có nhà ở, việc chuyển mục đích vẫn phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị đã phê duyệt.
Điều kiện chuyển mục đích: Phải phù hợp quy hoạch
Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Nếu thửa đất không phù hợp quy hoạch hoặc chưa có trong kế hoạch sử dụng đất, cơ quan chức năng có thể chưa xem xét cho phép.
Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi
Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết quy định: nộp tiền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau và trước khi chuyển mục đích; hoặc nộp tiền thuê đất hằng năm. Đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở, mức thu tiền sử dụng đất là 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức, 50% với diện tích vượt hạn mức không quá 1 lần, và 100% với diện tích vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.
Có thể chuyển một phần diện tích mà không cần tách thửa
Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, khi chuyển mục đích một phần thửa đất, không bắt buộc phải tách thửa. Việc tách thửa phải bảo đảm lối đi kết nối với đường giao thông công cộng; nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích làm lối đi, không bắt buộc chuyển mục đích đối với phần đó. Ngoài ra, hợp thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền thuê hay cùng thời hạn sử dụng.
