Thị trường bán lẻ Hà Nội đang chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các tập đoàn nước ngoài. Keppel vừa khai trương Hanoi Centre, Takashimaya chuẩn bị gia nhập, trong khi Lotte và AEON tiếp tục mở rộng hiện diện. Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, thành phố đã có thêm khoảng 51.000 m2 sàn bán lẻ từ 2 dự án, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 1,25 triệu m2.
Hanoi Centre và các dự án mới
Dự án lớn nhất là Hanoi Centre tại Tiến Bộ Plaza (phường Ô Chợ Dừa, quận Ba Đình cũ), khai trương đầu tháng 7. Trung tâm thương mại rộng hơn 41.000 m2, quy tụ gần 200 thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, ẩm thực và giải trí. Tổ hợp bao gồm văn phòng hạng A, khách sạn Hyatt Centric và trung tâm thương mại, được Keppel định vị là điểm đến mua sắm, giải trí và phong cách sống tại trung tâm Thủ đô. Trước đó, khu thương mại tại ROX Tower Goldmark City (phường Phú Diễn) cũng đi vào vận hành. Từ nay đến năm 2029, Hà Nội dự kiến đón thêm Westlake Square, Thiso Mall và Vincom Mega Mall Global Gate.
Sự hiện diện của các tập đoàn ngoại
Các tập đoàn nước ngoài ngày càng rõ nét tại Hà Nội. Keppel là cái tên mới nhất, bên cạnh Lotte với Lotte Mall West Lake Hanoi và Lotte Center Hanoi. AEON đã có 2 trung tâm thương mại lớn là AEON Mall Long Biên và AEON Mall Hà Đông. Central Retail (Thái Lan) hiện diện với hệ thống GO!. Takashimaya sẽ lần đầu xuất hiện tại Hà Nội qua dự án Westlake Square. Các doanh nghiệp này theo đuổi nhiều mô hình khác nhau nhưng đều mở rộng đầu tư tại Thủ đô.
Nguyên nhân Hà Nội hút vốn ngoại
Nguồn cung mặt bằng bán lẻ chất lượng cao tại Hà Nội tăng chậm so với tốc độ phát triển đô thị. Thành phố liên tục xuất hiện các khu dân cư quy mô lớn ở phía tây và phía đông, kéo theo nhu cầu mua sắm, giải trí tăng cao. Theo Cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng nửa đầu năm 2026 tăng 12,9%, đạt gần 3,89 triệu tỷ đồng. Du lịch quốc tế phục hồi và tầng lớp trung lưu gia tăng khiến Hà Nội trở thành thị trường bán lẻ giàu tiềm năng. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho biết thị trường bán lẻ Thủ đô còn dư địa phát triển, nguồn cung mới được đưa ra theo từng giai đoạn, chưa bùng nổ quá nóng.
Cạnh tranh giữa các đại gia
Thị trường bán lẻ Hà Nội trở thành phân khúc cạnh tranh cao nhất trong bất động sản thương mại. Vincom Retail của tỷ phú Phạm Nhật Vượng vẫn sở hữu mạng lưới trung tâm thương mại lớn nhất, với lợi thế quỹ đất và kinh nghiệm vận hành. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định khi nguồn cung tương lai mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ rõ nét hơn, tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và giá thuê, đặc biệt tại các thị trường ngoài trung tâm. Các dự án có tệp dân cư vững chắc, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê hiệu quả và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có vị thế tốt hơn.
Bà Nguyễn Hoài An cho rằng xây dựng trung tâm thương mại chỉ là bước đầu. Thách thức lớn hơn là duy trì sức hút sau khai trương thông qua lựa chọn thương hiệu, bố trí ngành hàng, tổ chức hoạt động và cập nhật xu hướng tiêu dùng. Các trung tâm thương mại mới thường đạt tỷ lệ lấp đầy trên 80%, nhiều dự án vượt 90% ngay khi mở cửa. Tuy nhiên, tỷ lệ này chỉ phản ánh sức hút ban đầu. "Khách thuê thay đổi rất nhanh theo xu hướng tiêu dùng. Chủ đầu tư phải liên tục điều chỉnh cơ cấu ngành hàng và nâng cấp trải nghiệm nếu muốn giữ chân cả thương hiệu lẫn khách hàng", bà An nhận định.
Bài học từ quá khứ và triển vọng
Thị trường từng chứng kiến nhiều doanh nghiệp rút lui, như Parkson – từng vận hành nhiều trung tâm thương mại tại Việt Nam nhưng thu hẹp hoạt động do thay đổi hành vi tiêu dùng và sức ép cạnh tranh. Theo CBRE, phát triển trung tâm thương mại không chỉ là đầu tư tòa nhà rồi cho thuê, mà là sự kết hợp giữa bất động sản, bán lẻ và marketing. Từ quy hoạch mặt bằng, lựa chọn khách thuê, giao thông nội khu, bãi đỗ xe đến các hoạt động trải nghiệm đều tác động đến hiệu quả khai thác. Trong những năm tới, khi nguồn cung gia tăng và nhiều nhà đầu tư quốc tế góp mặt, cuộc cạnh tranh được dự báo sẽ chuyển từ quy mô sang chất lượng vận hành. Người tiêu dùng có thêm nhiều lựa chọn, nhưng các chủ đầu tư sẽ đối mặt áp lực giữ chân khách hàng và thương hiệu lớn ngày càng lớn.
