Cặp vợ chồng nghỉ hưu tại TP.HCM đối mặt thách thức tái cơ cấu tài sản bất động sản
Trong chương trình "Bạn hỏi, VWA trả lời" trên kênh Tài chính và Kinh doanh, một trường hợp điển hình về quản lý tài sản ở độ tuổi nghỉ hưu đã được ghi nhận. Vợ chồng bà Châu, 65 và 71 tuổi, sống tại TP.HCM, có nguồn thu nhập từ lương hưu và cho thuê bất động sản, nhưng đang gặp khó khăn trong việc tối ưu hóa danh mục đầu tư.
Thu nhập và chi tiêu hiện tại
Thu nhập hàng năm của ông bà bao gồm 480 triệu đồng từ cho thuê bất động sản và 204 triệu đồng từ lương hưu, tổng cộng khoảng 684 triệu đồng. Chi phí sinh hoạt và thuê nhà vào khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng, giúp họ dư ra 25–26 triệu đồng hàng tháng. Quỹ dự phòng hiện có 150 triệu đồng, tương đương 5 tháng chi tiêu.
Tài sản và thách thức
Tài sản chủ yếu tập trung vào bất động sản: một tài sản cho thuê trị giá khoảng 30 tỷ đồng và hai mảnh đất nền tổng giá trị 3,5 tỷ đồng, cùng khoản vay 300 triệu đồng dự kiến trả hết trong một năm. Danh mục gần như không có tài sản tài chính như tiền gửi hay chứng chỉ quỹ. Hai mảnh đất nền được mua vào tháng 4/2022, đúng thời điểm đỉnh thị trường, với tâm lý "trú ẩn vào đất" và ảnh hưởng từ đám đông, dẫn đến việc sử dụng đòn bẩy cao. Sau đó, lãi suất tăng và thị trường đóng băng khiến tài sản này kém thanh khoản.
Đánh giá của chuyên gia
Chuyên gia Tô Anh Hùng, thành viên AFP của Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), nhận định đây là trường hợp đầu tư không phù hợp với độ tuổi và thiếu hiểu biết về chu kỳ thị trường. Với căn nhà cho thuê trị giá 30 tỷ đồng, lợi suất chỉ khoảng 1,6%, thấp hơn so với mặt bằng TP.HCM (khoảng 2,5%). Điều này cho thấy hiệu quả khai thác chưa tối ưu, khiến tài sản trở nên "đắt" so với dòng tiền tạo ra.
Phương án tái cấu trúc được đề xuất
Chuyên gia gợi ý cân nhắc bán tài sản khi được giá tốt để tái cấu trúc danh mục:
- Mua nhà nhỏ hơn để ở, giảm chi phí thuê.
- Phân bổ một phần sang tài sản thanh khoản cao, như gửi tiết kiệm với lãi suất 6%/năm có thể tạo 300 triệu đồng/năm.
Trước khi bán, cần đánh giá khả năng cải thiện dòng tiền bằng cách tăng giá thuê. Nếu không hiệu quả, phương án tái cấu trúc được đánh giá phù hợp hơn.
Gợi ý cấu trúc danh mục
Ông Hùng đề xuất cấu trúc danh mục: 70% (20 tỷ đồng) cho bất động sản và 30% (10 tỷ đồng) cho tài sản tài chính. Trong phần bất động sản:
- Dành 4–5 tỷ đồng mua nhà để ở.
- Đầu tư 15–16 tỷ đồng vào chung cư cho thuê, với lợi suất dự kiến 4%/năm, tạo khoảng 800 triệu đồng/năm.
Ông Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc điều hành VWA, nhấn mạnh cần rà soát giá thuê thị trường trước khi quyết định bán. Nếu tăng giá thuê lên 50–75 triệu đồng/tháng, lợi suất có thể đạt 2–2,5%, làm thay đổi quyết định.
Khuyến nghị cuối cùng
Ông Tuấn gợi ý hai hướng phân bổ tài sản:
- Nếu ưu tiên an toàn, tập trung vào chung cư cho thuê.
- Nếu muốn kết hợp dòng tiền và tăng trưởng, phân bổ giữa chung cư và bất động sản liền kề/biệt thự.
Ở giai đoạn nghỉ hưu, nên ưu tiên sự thận trọng và đảm bảo thanh khoản bằng cách giữ 4–5 tỷ đồng tài sản tài chính. Tổng thể, việc tái cơ cấu cần dựa trên khẩu vị rủi ro và nhu cầu cá nhân của gia đình.
