Thị trường đầu tư bất động sản Đông Nam Á phục hồi mạnh mẽ, trung tâm dữ liệu vươn lên dẫn đầu
Theo báo cáo "Southeast Asia Outlook 2026" từ Cushman & Wakefield, thị trường đầu tư bất động sản tại khu vực Đông Nam Á đã có sự phục hồi ấn tượng trong năm 2025. Tổng giá trị giao dịch đạt mức 21,8 tỷ USD, tăng trưởng 16% so với cùng kỳ trước đó. Đáng chú ý, trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc và làn sóng trí tuệ nhân tạo (AI) lan rộng, phân khúc trung tâm dữ liệu đã vượt qua các loại hình truyền thống để trở thành lĩnh vực có giá trị đầu tư lớn nhất tại khu vực.
Việt Nam nổi bật với dư địa tăng trưởng khổng lồ và chi phí cạnh tranh
Trong khi Singapore tiếp tục duy trì vị thế là thị trường lớn nhất, chiếm tới 61% tổng giá trị giao dịch, các quốc gia như Việt Nam, Thái Lan, Indonesia và Philippines đang nổi lên như những điểm đến đầu tư thay thế đầy tiềm năng. Việt Nam đặc biệt ghi nhận mức tăng trưởng GDP thực tế đạt 8,0% trong năm 2025, dẫn đầu nhóm 6 nền kinh tế lớn nhất Đông Nam Á và cao hơn đáng kể so với mức trung bình 7,1% giai đoạn trước đại dịch.
Sự bùng nổ của kinh tế số cùng với vai trò ngày càng quan trọng trong chiến lược "China+1" đã thúc đẩy nhu cầu về hạ tầng lưu trữ và xử lý dữ liệu quy mô lớn. Theo đánh giá từ CBRE, mặc dù tổng công suất hoạt động hiện tại của Việt Nam mới đạt mức 104 MW, chỉ bằng khoảng một phần mười so với các thị trường như Thượng Hải hay Singapore, nhưng tiềm năng mở rộng được dự báo sẽ tăng gấp 5,6 lần từ sau năm 2030, đạt mức công suất dự kiến 589 MW.
Chỉ báo tỷ lệ Dân số/MW, phản ánh mức độ cung – cầu hạ tầng trung tâm dữ liệu của một thị trường, cho thấy Việt Nam đang ở mức cao hơn so với Philippines, Indonesia và Thái Lan. Điều này đồng nghĩa với việc dư địa phát triển tại Việt Nam là rất lớn, tạo nên sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư vào lĩnh vực data center.
Lợi thế cạnh tranh vượt trội về chi phí xây dựng và vận hành
Một trong những lợi thế cạnh tranh lớn nhất giúp Việt Nam bứt phá so với các quốc gia láng giềng nằm ở chi phí xây dựng và vận hành tối ưu. Hiện nay, chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu Hạng III tại Hà Nội và TP.HCM ước tính khoảng 7,0 triệu USD/MW, thấp hơn gần 50% so với các thị trường cấp 1 như Tokyo hay Singapore theo báo cáo của CBRE.
Bên cạnh đó, chi phí đất đai tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 5% tổng vốn đầu tư ban đầu, tạo điều kiện thuận lợi cho các mô hình trung tâm dữ liệu quy mô siêu lớn (Hyperscale) phát triển. Đây chính là yếu tố then chốt thu hút các định chế tài chính quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh nhiều thị trường lớn đang đối mặt với tình trạng khan hiếm quỹ đất và chi phí năng lượng leo thang.
Làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ doanh nghiệp nội địa và quốc tế
Thị trường trong nước đang chứng kiến sự chuyển dịch quyết liệt từ các doanh nghiệp nội địa nhằm chiếm lĩnh thị phần. FPT đã đưa vào vận hành trung tâm dữ liệu Fornix HCM02 với quy mô 3.600 racks, đóng vai trò hạ tầng trọng yếu phục vụ các nền tảng AI và Điện toán đám mây.
Trong làn sóng đầu tư này, Viettel đang nổi lên với chiến lược rót 1 tỷ USD cho hai công trình công nghệ trọng điểm. Trung tâm Dữ liệu An Khánh tại Hà Nội có tổng vốn đầu tư 17.500 tỷ đồng, công suất thiết kế 60 MW, dự kiến vận hành giai đoạn một từ quý II/2026. Đây sẽ là trung tâm dữ liệu lớn nhất miền Bắc, được thiết kế theo tiêu chuẩn Uptime Tier III và tích hợp các nền tảng AI nội địa.
Trước đó, tập đoàn này cũng đã khởi công dự án tại Tân Phú Trung (TP.HCM) với công suất 140 MW, lọt vào danh sách 10 trung tâm dữ liệu lớn nhất Đông Nam Á. Quy mô đầu tư của các doanh nghiệp nội địa hiện đã vượt xa nhiều dự án công nghệ quốc tế tại Việt Nam. Điển hình, dự án An Khánh của Viettel có mức đầu tư cao gấp nhiều lần so với Trung tâm R&D của Samsung tại Hà Nội (220 triệu USD) hay dự án Hyperscale của CMC (250 triệu USD).
Ngoài hạ tầng dữ liệu, Viettel còn đầu tư 10.000 tỷ đồng xây dựng Trung tâm R&D tại Hòa Lạc để làm chủ các công nghệ lõi như Cloud, Big Data và AI. Sự kết hợp giữa hạ tầng lưu trữ và năng lực nghiên cứu tạo nên hệ sinh thái công nghệ khép kín, không chỉ đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường mà còn đảm bảo chủ quyền số quốc gia.
Dòng vốn quốc tế đổ mạnh vào các "AI Factory" siêu lớn
Dòng vốn quốc tế cũng đang chảy mạnh vào thị trường Việt Nam với sự xuất hiện của các "AI Factory" quy mô siêu lớn. Điển hình là dự án trung tâm dữ liệu AI trị giá 2,1 tỷ USD tại TP.HCM do liên doanh AIC và KBC thực hiện, dự kiến khởi công vào cuối tháng 4/2026.
Để hỗ trợ đà tăng trưởng này, Chính phủ Việt Nam cam kết triển khai ít nhất 10 tuyến cáp quang biển mới đến năm 2030 nhằm giải quyết triệt để vấn đề kết nối quốc tế và giảm độ trễ. Sự bùng nổ của AI tạo sinh được dự báo sẽ đóng góp khoảng 70% khối lượng xử lý dữ liệu toàn cầu đến năm 2030, buộc các quốc gia phải nhanh chóng nâng cấp hạ tầng kết nối. Việt Nam đang chủ động triển khai các chính sách hỗ trợ hạ tầng số đồng bộ để đón đầu làn sóng công nghệ mới này.
