Chuyên gia: Ưu đãi nhà ở thương mại giá phù hợp chưa đủ hấp dẫn doanh nghiệp
Theo dự thảo nghị quyết, chủ đầu tư nhà ở thương mại (NƠTM) giá phù hợp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Họ cũng không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) trong phạm vi dự án, được giảm bớt điều kiện huy động vốn, và được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn, thời gian vay dài hơn so với NƠTM thông thường. Các ưu đãi khác do HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với thẩm quyền và quy định pháp luật.
Cơ chế ưu đãi chưa thực chất, chưa giảm chi phí đầu tư
Ông Ngô Gia Hoàng, Trường ĐH Luật TP.HCM, hoan nghênh chủ trương phát triển NƠTM giá phù hợp nhưng nhận xét: "Cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp vì chưa thực sự tạo tác động giảm chi phí đầu tư." Ông chỉ ra rằng ưu đãi tín dụng mới dừng ở nguyên tắc lãi suất thấp hơn, thời hạn dài hơn, thiếu thông số cụ thể và phụ thuộc quyết định từng thời kỳ, gây thiếu ổn định.
Ông Hoàng đề xuất: "Phân khúc này bị khống chế giá và lợi nhuận nhưng chi phí đầu vào lại phụ thuộc thị trường. Nên bổ sung cơ chế ưu đãi thực chất hơn như miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính để giảm chi phí tuân thủ."
Vướng mắc về tiền sử dụng đất và xung đột với NƠXH
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng quy định tiền sử dụng đất vẫn tính theo bảng giá đất và hệ số K, gây vướng mắc vì chưa có hướng dẫn cụ thể. Ông giải thích: "NƠTM phù hợp có cả nhà thấp tầng, nhà cao tầng; nếu vẫn tính hệ số K như hiện nay, tiền sử dụng đất tăng gấp 2-3 lần so với phương pháp thặng dư trước đây. Cần quy định hệ số K áp dụng cho từng loại dự án, thay vì cào bằng."
Ông Châu cũng phản đối việc cho phép sử dụng đất NƠXH để làm NƠTM giá phù hợp, vì có thể "kéo" doanh nghiệp chuyển sang phân khúc này, làm đề án 1 triệu căn NƠXH khó về đích. Ông kiến nghị: "Nên bỏ quy định này để không 'đối đầu' với chính sách NƠXH. Cần hỗ trợ lãi suất cho chủ đầu tư 6-7%/năm trong 3 năm để giảm giá nhà và cho người mua nhà 6-7%/năm trong 10-12 năm."
Cần quy định mức giá cụ thể và khung pháp lý rõ ràng
Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản đánh giá việc thúc đẩy phân khúc NƠTM giá phù hợp sẽ giúp kéo giảm giá nhà ở thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh: "Để được hưởng ưu đãi, cần có khung giá cụ thể vì doanh nghiệp chưa biết giá phù hợp là như thế nào. Nếu có mức giá, doanh nghiệp sẽ biết có tham gia được hay không." Ông đề xuất giá phù hợp ở TP.HCM cũ khoảng 50 triệu đồng/m2 và các tỉnh lân cận 30-40 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị không nên khống chế lợi nhuận tối đa 15% mà chỉ cần khống chế giá bán dao động 30-70 triệu đồng/m2, tương đương mỗi căn hộ 2 phòng ngủ giá 2-5 tỉ đồng. Ông cũng đề xuất chuẩn hóa quy trình thủ tục, quy định chi tiết việc định giá đất để bảo đảm minh bạch, sát thị trường.
Ưu tiên mô hình thuê mua và cảnh báo nguy cơ trục lợi
Ông Ngô Gia Hoàng góp ý không nên quá tập trung vào nhà để bán, mà nên ưu tiên phát triển mô hình thuê và thuê mua dài hạn. "Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người dân, hạn chế đầu cơ và phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình," ông nói.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh khuyến cáo việc phát triển NƠTM giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Ông giải thích: "Dù có thể khống chế chuyển nhượng hợp đồng mua bán, nhưng không ngăn chặn được chuyển nhượng thứ cấp sau khi cấp sổ hồng. Giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà để bán kiếm lời nếu không có cơ chế xét duyệt đối tượng giống như NƠXH."
Cơ hội vàng để phát triển thị trường bất động sản bền vững
Về tổng thể, các chuyên gia đều cho rằng đây là cơ hội "vàng" để mở thêm kênh an cư cho nhóm thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Nếu chính sách giải quyết được điểm nghẽn về vốn, đất và thủ tục, sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, giảm lệch pha phân khúc và đưa thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững hơn.
Trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, với giá căn hộ chung cư trung bình tại TP.HCM đạt 111 triệu đồng/m2 năm 2025 (tăng 23% so với 2024) và Hà Nội đạt 100 triệu đồng/m2 (tăng 40%), việc hoàn thiện chính sách NƠTM giá phù hợp càng trở nên cấp thiết để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
