Trung Tâm Dữ Liệu: Phân Khúc Hút Vốn Mạnh Nhất Trong Bất Động Sản Công Nghiệp Đông Nam Á
Sự bùng nổ của hạ tầng số và nhu cầu điện toán đám mây đang đưa trung tâm dữ liệu trở thành phân khúc thu hút vốn mạnh nhất trong bất động sản công nghiệp Đông Nam Á. Theo thống kê năm 2025 của Cushman & Wakefield, tổng vốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp trong khu vực đã tăng vọt 48%, chủ yếu nhờ nhu cầu phát triển hạ tầng số cùng với sự mở rộng của các cơ sở logistics và kho vận phục vụ thương mại điện tử.
Việt Nam: Nhiều Dư Địa Tăng Trưởng Trong Ngành Trung Tâm Dữ Liệu
Trong bức tranh chung của khu vực, ngành trung tâm dữ liệu tại Việt Nam được chuyên gia đánh giá vẫn đang ở giai đoạn phát triển ban đầu do nguồn cung còn hạn chế. Theo Savills, tính đến năm 2025, Việt Nam có khoảng 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động với tổng công suất khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với năm trước. Dự báo cho thấy tổng công suất có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030.
Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 cũng giúp cải thiện đáng kể năng lực kết nối quốc tế, qua đó tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển của hạ tầng số. Báo cáo của Savills cũng cho thấy Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu.
Các Dự Án Quy Mô Lớn Đang Được Triển Khai
Trên thực tế, thị trường đã ghi nhận nhiều dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn được công bố hoặc đang triển khai. Điển hình như Viettel IDC đang phát triển dự án tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung (TP.HCM) với công suất thiết kế khoảng 140 MW. Tại cùng khu vực, Kinh Bắc hợp tác với AIC và VietinBank phát triển trung tâm dữ liệu gần 2 tỷ USD với công suất dự kiến đạt 200 MW IT Load.
Bên cạnh đó, CMC cũng đang triển khai dự án CMC Hyperscale Data Center với tổng vốn đầu tư hơn 250 triệu USD tại Khu công nghệ cao (TP.HCM), công suất ban đầu 30 MW và có thể mở rộng lên 120 MW trong tương lai. Các chuyên gia Cushman & Wakefield nhận định các cam kết đầu tư quy mô lớn gần đây cho thấy niềm tin bền vững của nhà đầu tư vào triển vọng phát triển hạ tầng số tại khu vực.
Yêu Cầu Đặc Thù Và Thách Thức Phát Triển
Tuy nhiên, theo Savills, trung tâm dữ liệu đặt ra yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn. Điều này khiến phân khúc này hiện chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ điều kiện đáp ứng, qua đó làm gia tăng mức độ phân hóa trong thị trường.
Trao đổi với Tri Thức - Znews, ông Martin Fidden, Giám đốc Điều hành Savills châu Á - Thái Bình Dương, nhận định dòng vốn đầu tư bất động sản đang ngày càng dịch chuyển sang các phân khúc có dòng tiền ổn định và khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động kinh tế như công nghiệp - logistics, trung tâm dữ liệu, hạ tầng và nhóm tài sản “living sectors”.
Riêng tại Việt Nam, ông Martin nhìn nhận nhu cầu phát triển trung tâm dữ liệu là rất rõ ràng nhờ quy mô dân số trẻ và mức độ tiếp cận công nghệ cao. Tuy nhiên, ông cho rằng thách thức lớn nhất nằm ở việc đảm bảo nguồn điện, nguồn nước cũng như các thủ tục pháp lý liên quan.
Kỳ Vọng Chu Kỳ Tăng Trưởng Mới Từ Năm 2026
Savills dự báo trong thời gian tới, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phân hóa theo từng ngành và theo năng lực hạ tầng của từng khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê.
Trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng với sự phát triển của các ngành bán dẫn, trung tâm dữ liệu, xe điện và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Lợi thế cạnh tranh ngày càng gắn với hạ tầng, công nghệ và khả năng phục vụ các ngành kinh tế giá trị cao.
