TP.HCM giữ trọn nguồn thu từ phát triển TOD để tái đầu tư cho hệ thống metro
Thành phố Hồ Chí Minh được hưởng cơ chế đặc thù, cho phép giữ lại 100% nguồn thu từ phát triển đô thị theo hướng giao thông công cộng (TOD) để tái đầu tư cho hệ thống đường sắt đô thị và hạ tầng giao thông liên quan. Thông tin này được bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, chia sẻ tại hội thảo “TOD với phát triển đường sắt đô thị” tổ chức tại TP.HCM vào ngày 27/3.
Hành lang pháp lý vững chắc cho phát triển TOD
Theo bà Hạnh, các quy định mới trong luật Đường sắt 2025, luật Thủ đô 2024 cùng các nghị quyết của Quốc hội đã tạo dựng một hành lang pháp lý quan trọng, thúc đẩy phát triển đô thị TOD. Trong đó, cơ chế đặc thù cho phép TP.HCM được điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất khác biệt so với quy chuẩn quốc gia, với điều kiện vẫn đảm bảo các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, xã hội và môi trường.
Đặc biệt, thành phố được phép giữ lại toàn bộ nguồn thu từ phát triển TOD để tái đầu tư cho hệ thống đường sắt đô thị và các công trình hạ tầng giao thông liên quan. “Đây là hướng đi phù hợp với kinh nghiệm quốc tế, tuy nhiên việc phát triển TOD không chỉ đơn thuần là nuôi sống hạ tầng, mà cần hướng tới mục tiêu rộng lớn hơn là thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội”, bà Hạnh nhấn mạnh.
Mục tiêu hoàn thiện hệ thống metro vào năm 2035
Phát biểu tại hội thảo, ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, cho biết thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 6 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 187 km vào năm 2030. Đến năm 2035, hệ thống metro của TP.HCM dự kiến sẽ đạt tổng chiều dài 355 km.
“Metro không chỉ là phương tiện vận chuyển, mà còn trở thành 'động cơ' thúc đẩy kinh tế, giúp gia tăng giá trị đất đai, tạo nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng”, ông Ngân khẳng định. Lãnh đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM cũng cho rằng hệ thống metro phải trở thành “xương sống” của giao thông tương lai, hướng tới xây dựng những đô thị nén, nơi ưu tiên đi bộ, kết nối đa phương thức và giảm thiểu sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
Quy hoạch TOD gắn liền với bản sắc đô thị
Đi cùng với phát triển metro, TOD được quy hoạch gắn liền với bản sắc đặc thù của thành phố. Quy hoạch TOD tại TP.HCM chú trọng việc bảo tồn di sản và không gian văn hóa, tạo ra những không gian sống hiện đại nhưng vẫn giữ được tâm hồn của một đô thị phương Nam.
Các chuyên gia quy hoạch lưu ý rằng TOD không đơn thuần là tăng cường mật độ xây dựng xung quanh nhà ga, mà là một quá trình tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng ưu tiên giao thông công cộng, tăng cường kết nối đi bộ và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Khuyến nghị từ các chuyên gia
Theo khuyến nghị của Tiến sĩ Phạm Trần Hải từ Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, thành phố cần quy hoạch TOD ở nhiều cấp độ khác nhau:
- Quy hoạch nội thị
- Quy hoạch hành lang
- Quy hoạch khu đô thị
- Quy hoạch khu vực quanh nhà ga
Ông Hải cũng lưu ý về việc phải tính toán cân đối cung - cầu trong bối cảnh nhiều tuyến metro được triển khai đồng thời. “TOD có thể tạo ra giá trị gia tăng lớn cho đất đai và bất động sản, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu về quản lý chặt chẽ để đảm bảo phát triển bền vững”, ông Hải nhấn mạnh.
Kiến trúc sư Khương Văn Mười cũng chia sẻ quan điểm rằng không gian TOD phải là không gian sống thực sự, nơi người dân có thể thuận tiện tiếp cận dịch vụ và cảm thấy thoải mái khi sử dụng giao thông công cộng. “Nếu không giải quyết được bài toán này, TOD sẽ khó phát huy hiệu quả như mong đợi”, KTS Mười cho biết.
Kế hoạch triển khai thực tế
Trước đó, UBND TP.HCM đã có kế hoạch thực hiện các khu vực TOD dọc theo tuyến Metro số 1, Metro số 2 và tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98. Trong giai đoạn đầu, thành phố sẽ thí điểm mô hình TOD tại 11 vị trí dọc các tuyến metro, bao gồm:
- Khu vực quanh ga Phước Long của tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên)
- Các vị trí dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương)
- Khu vực xung quanh tuyến Vành đai 3
Đây được xem là bước đi vừa triển khai, vừa rút kinh nghiệm, tạo nền tảng cho các khu vực TOD đầu tiên quanh nhà ga metro. Trong giai đoạn đầu, TP.HCM sẽ ưu tiên thí điểm tại 5 vị trí quanh ga và depot Tham Lương, hướng tới phát triển đô thị nén, giảm thiểu xe cá nhân và tối ưu hóa việc sử dụng đất.
Từ thực tiễn triển khai, Bộ Xây dựng đã kiến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai, quy hoạch và nhà ở; bổ sung cơ chế tính giá trị đất tăng thêm và hoàn thiện quy hoạch khu vực TOD. Đồng thời, cần phát triển nhà ở thương mại trong lõi TOD, đi đôi với bố trí nhà ở xã hội tại các khu vực chuyển tiếp, đảm bảo sự phát triển cân bằng và bền vững cho toàn đô thị.
