Theo Savills Việt Nam, thị trường văn phòng toàn cầu đang chứng kiến một giai đoạn chuyển đổi rõ rệt, khi các tiêu chuẩn về hiệu quả vận hành và phát triển bền vững trở thành yếu tố cốt lõi trong chiến lược bất động sản. Các nghiên cứu quốc tế chỉ ra rằng khoảng 80% các tòa nhà sẽ còn được sử dụng vào năm 2050 đã được xây dựng từ trước, đặt ra yêu cầu cấp thiết về nâng cấp và tái định vị nguồn cung hiện hữu.
Áp lực chính sách và nhu cầu thị trường
Tại nhiều thị trường phát triển, các quy định đang ngày càng siết chặt nhằm cắt giảm mức tiêu thụ năng lượng của các tòa nhà trong thập kỷ tới. Song song đó, khách thuê, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia, ưu tiên không gian làm việc đáp ứng tiêu chuẩn môi trường, sức khỏe và hiệu quả vận hành. Hai động lực này định hình chiến lược của chủ sở hữu bất động sản thương mại: áp lực tuân thủ chính sách và áp lực nâng cấp từ nhu cầu thị trường. Các tòa nhà hoạt động kém hiệu quả buộc phải chuyển đổi để duy trì sức cạnh tranh.
Các giải pháp nâng cấp và hiệu quả kinh tế
Theo báo cáo Savills Impact, các giải pháp chi phí thấp như tối ưu vận hành hoặc cải tạo nhẹ (thường dưới 2% đến 6% giá trị tài sản) giúp hạn chế gián đoạn và giảm thiểu rủi ro, nhưng khó tạo ra bước nhảy vọt về giá thuê. Ngược lại, cải tạo sâu (khoảng 8-12%) hoặc tái phát triển đòi hỏi nguồn vốn lớn và có thể phát sinh rủi ro trống diện tích, nhưng lại mở ra dư địa tăng trưởng đáng kể. Thực tế tại các thị trường quốc tế cho thấy, các dự án cải tạo chất lượng cao có thể ghi nhận mức tăng giá thuê vượt trung bình thị trường tới 57% tại Madrid và 67% tại New York trong vòng bốn năm.
Phát thải và phát triển bền vững
Trong bối cảnh phát thải từ vật liệu và xây dựng ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong vòng đời công trình, việc nâng cấp tài sản hiện hữu trở thành lựa chọn cân bằng giữa hiệu quả tài chính và mục tiêu phát triển bền vững dài hạn.
Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh
Bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó Giám đốc dịch vụ cho thuê thương mại, Savills Thành phố Hồ Chí Minh chia sẻ, dù chưa chịu áp lực pháp lý mạnh mẽ như các thị trường phát triển, thành phố đang dần ghi nhận những chuyển dịch tương tự, chủ yếu dẫn dắt bởi nhu cầu của khách thuê. “Thị trường hiện vẫn duy trì trạng thái ổn định, tuy nhiên nhu cầu đang tập trung rõ rệt vào các tòa nhà chất lượng cao, nhất là phân khúc hạng A và hạng B tại khu vực trung tâm và Thủ Thiêm”, bà Quỳnh cho biết.
Nguồn cung và nhu cầu phân hóa
Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 của Savills cho thấy, tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 3 triệu m² sàn từ hơn 400 dự án, trong đó văn phòng hạng A chỉ chiếm khoảng 19% - mức tương đối hạn chế so với các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta và Singapore. Điều này tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa cung và cầu theo hướng chất lượng. Nhu cầu thuê tiếp tục đến từ các ngành tài chính, công nghệ, bảo hiểm và bán lẻ - những lĩnh vực có yêu cầu cao về môi trường làm việc nhằm hỗ trợ tăng trưởng và nâng cao trải nghiệm nhân sự.
Lợi thế cho chủ đầu tư chủ động
Theo đó, những chủ đầu tư chủ động tái định vị danh mục, nâng cấp chất lượng và đáp ứng tốt hơn kỳ vọng của khách thuê sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng cầu và tối ưu hiệu quả khai thác. Trong dài hạn, khi nhu cầu tiếp tục dịch chuyển về phía các sản phẩm chất lượng cao, thị trường được kỳ vọng sẽ tiến tới một cấu trúc bền vững hơn, nơi giá trị không chỉ được đo bằng diện tích, mà còn bằng hiệu quả sử dụng và khả năng thích ứng với các tiêu chuẩn mới.
