Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026, ghi nhận xu hướng giảm giá kỹ thuật tại một số phân khúc. Theo đó, lãi suất cao đã khiến hầu hết chỉ số thị trường điều chỉnh đáng kể, với tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh và thanh khoản tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.
Nguồn cung tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm
Báo cáo cho thấy nguồn cung mới quý II đạt khoảng 23.100 sản phẩm, tăng 62% so với quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm 2025. Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 44% so với nửa cuối năm 2025. Nguồn cung chủ yếu đến từ các khu đô thị lớn của Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes...
Xét theo khu vực, miền Bắc dẫn đầu với khoảng 16.900 sản phẩm (42% cả nước), miền Nam khoảng 13.900 sản phẩm, miền Trung 5.500 sản phẩm và miền Tây chỉ 1.000 sản phẩm. Các dự án nổi bật gồm Lumière Hà Nội Seasons Garden, LUMIÈRE Essence Peak Cổ Loa, The Park Land, Vinhomes Hải Vân Bay, Charmora City - Onsen 2, Harmonie Phú Mỹ Hưng và Eco Retreat.
Lãi suất thả nổi chạm 12-14%/năm gây áp lực lớn
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường nửa đầu năm phổ biến 20-30%, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ và giảm 30 điểm % so với 6 tháng cuối năm 2025. Miền Bắc đạt 20-30%, miền Nam 25-30%, trong khi miền Trung chỉ 10-15% và miền Tây 7-10%. Nguyên nhân chính là lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã chạm mức 12-14%/năm, tạo áp lực tài chính lớn cho người mua. Thanh khoản chỉ tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi sản phẩm đầu tư vùng ven ghi nhận giao dịch hạn chế.
Các chuyên gia tại CTCP Chứng khoán MB (MBS) nhận định thanh khoản đi xuống do lãi suất cho vay bất động sản tăng khoảng 1-1,5 điểm % so với cùng kỳ. Việc điều chỉnh quy hoạch tại một số địa phương như Hà Nội cũng khiến nhà đầu tư thận trọng hơn. Mặt bằng giá nhà ở mức cao làm giảm khả năng hấp thụ, đặc biệt với nhóm khách hàng thu nhập trung bình và trung bình khá. MBS cho rằng thị trường sẽ bước vào chu kỳ đi xuống trong giai đoạn 2026-2027.
Giá căn hộ tăng mạnh, đất nền và thấp tầng giảm giá kỹ thuật
Mặt bằng giá bán 6 tháng đầu năm tăng ở hầu hết loại hình so với cùng kỳ 2025, nhưng so với nửa cuối năm ngoái, giá đi ngang hoặc giảm nhẹ. Căn hộ tăng mạnh nhất, khoảng 10-15% tại miền Bắc và miền Nam, 5-7% tại miền Trung và miền Tây. Giá sơ cấp dao động 45-170 triệu đồng/m2 ở miền Bắc, 40-150 triệu đồng/m2 ở miền Nam, 32-115 triệu đồng/m2 tại miền Trung và 30-60 triệu đồng/m2 tại miền Tây.
Trong khi đó, nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền ghi nhận mức tăng thấp hơn, phản ánh tâm lý đầu tư thận trọng. Các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc. Xu hướng giảm giá kỹ thuật thông qua chính sách bán hàng xuất hiện tại các phân khúc hấp thụ chậm, đặc biệt là đất nền và một số sản phẩm thấp tầng tại các địa phương ngoài đô thị lớn. Theo Dat Xanh Services, đây là giải pháp ngắn hạn của chủ đầu tư nhằm tăng sức cạnh tranh, đẩy nhanh thanh khoản, không phản ánh sự suy giảm giá trị bất động sản. Ở chiều ngược lại, các dự án căn hộ và nhà ở tại khu vực trung tâm, hưởng lợi từ hạ tầng và có pháp lý hoàn chỉnh vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định.
