Thị trường nhà đất thổ cư tại Hà Nội đang chứng kiến sự giằng co gay gắt khi phần lớn chủ nhà vẫn giữ tâm lý "ôm hàng chờ thời" thay vì giảm giá cắt lỗ, trong khi dòng tiền của người mua ngày càng thận trọng hơn.
Giá nhà đất thổ cư vẫn tăng nhưng thanh khoản giảm
Sau giai đoạn tăng nóng 2024-2025, thị trường đất thổ cư nội đô và vùng ven Hà Nội đã hạ nhiệt, thanh khoản giảm sút. Tuy nhiên, khảo sát trên nền tảng batdongsan.com.vn cho thấy giá nhà đất thổ cư vẫn tăng, dù biên độ hẹp hơn. Cụ thể, một căn nhà 105m2 tại ngõ 193 phố Trung Kính, phân lô 2 ô tô tránh, nhà 2 mặt thoáng được rao bán với giá 31 tỷ đồng. Một căn nhà 44,7m2 5 tầng tại đường Yên Hòa, phường Yên Hòa được rao 8,2 tỷ đồng, tăng 23,8% so với một năm trước.
Tại đường Cầu Ngà, xã An Khánh (huyện Hoài Đức cũ), căn nhà 40m2 2 tầng được chào bán 5 tỷ đồng. Căn nhà tại đường La Tinh 1, xã An Khánh diện tích 48m2 được chào bán 7,1 tỷ đồng, tăng 16,4% trong một năm. Tại Phụng Châu, phường Chương Mỹ, căn nhà 32m2x4T được rao 2,99 tỷ đồng, căn 41mx4T rao 3,7 tỷ đồng, tăng 16,5% so với một năm trước.
Người bán giữ hàng, người mua e dè
Ông Nguyễn Anh Đức, Công ty ABLand, cho biết doanh nghiệp của ông nhận bán nhà thổ cư cho khách hàng, nhưng thời gian gần đây thanh khoản loại hình này sụt giảm rõ rệt. Có những căn rao 2 tháng không có người mua. Một số căn ở vị trí đẹp cũng có khách đến thăm nhưng giá cao nên không chốt được.
Chị Hồng Ngọc (phường Long Biên) chia sẻ chị đầu tư căn nhà thổ cư tại phố Minh Khai, nay cần tiền muốn bán nhưng rao 2 tháng vẫn chưa có khách chốt. Trước đây chỉ cần 15 ngày là khách đến nườm nượp, ai nhanh tay mới chốt được.
Nguyên nhân thanh khoản giảm
Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, một nguyên nhân khiến nhà đất thổ cư giảm giao dịch là do giá quá cao. Dù giá chung cư tăng khoảng 20%/năm, nhưng tổng giá một căn nhà thổ cư vẫn gấp 2,1 lần giá căn hộ. Mức giá phổ biến 6-8 tỷ đồng/căn vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực và kém hấp dẫn với nhà đầu tư ngắn hạn.
Bên cạnh đó, phần lớn chủ nhà vẫn giữ tâm lý "giữ hàng chờ thời", dẫn đến hiện tượng "cắt lỗ" chưa xuất hiện trên diện rộng. Thị trường rơi vào thế giằng co: người bán không muốn giảm giá, người mua không mặn mà xuống tiền.
Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản, nhận định giá nhà thổ cư tăng mạnh trong 2 năm đã vượt khả năng chi trả của người mua ở thực, thậm chí nhà đầu tư cũng thận trọng hơn. Sau giai đoạn tăng nóng, tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng ảnh hưởng đến giao dịch.
Theo VARS, thanh khoản giảm do khả năng tiếp cận nhà ở bị ảnh hưởng bởi chi phí tài chính gia tăng, cùng tâm lý thận trọng khiến cả nhu cầu mua ở thực và đầu tư đều chững lại.
Dòng tiền thận trọng, đất nền mất sức hút
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, cho biết dòng tiền hiện nay thận trọng hơn nhiều sau giai đoạn sốt nóng. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hay sóng quy hoạch ngắn hạn. Thay vào đó, họ tìm đến sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền ổn định hoặc tính thanh khoản cao. Đất nền, vốn phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá, đang mất dần sức hút.
Trước đây, thông tin về cầu mới, đường vành đai hay đề xuất lên quận từng khiến giá đất ngoại thành tăng chóng mặt. Nhưng khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, những cơn sóng đầu cơ hạ nhiệt nhanh chóng.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định đất nền vẫn là kênh đầu tư tiềm năng dài hạn, đặc biệt tại khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và đô thị hóa. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn tăng nóng diện rộng mà bước vào thời kỳ phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, kết nối hạ tầng rõ ràng và gắn với nhu cầu ở thực sẽ giữ được thanh khoản. Ngược lại, các lô đất chỉ tăng giá dựa trên tin đồn quy hoạch hoặc đầu cơ sẽ khó thu hút dòng tiền.
Bên cạnh áp lực giá cả và chi phí tài chính, tâm lý e ngại nhà dính quy hoạch trong bối cảnh Hà Nội rà soát hạ tầng lớn cũng ảnh hưởng đến thanh khoản. Tuy nhiên, giới chuyên gia dự báo phân khúc đất nền, thổ cư sẽ sớm sôi động trở lại khi các đồ án quy hoạch dài hạn được công bố rõ ràng.
