Thị Trường Bất Động Sản 2026: Giai Đoạn 'Thanh Lọc Cực Mạnh' Và Cơ Hội Từ Giá Trị Thực
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng khi bước vào năm 2026. Giai đoạn này được dự báo sẽ là thời kỳ 'thanh lọc cực mạnh', buộc doanh nghiệp và nhà đầu tư phải quay về với những giá trị thực để đảm bảo thanh khoản và phát triển bền vững.
Quá Trình Sàng Lọc Tự Nhiên Sau Biến Động
Tại hội thảo 'Thị trường bất động sản 2026 - định vị tài sản chiến lược giữa biến động' do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng DKRA Group tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam, nhấn mạnh rằng thị trường đang trải qua một quá trình sàng lọc tự nhiên và tất yếu. Điều này diễn ra sau giai đoạn biến động mạnh mẽ cả về yếu tố vi mô lẫn vĩ mô.
Ông Kiệt lấy ví dụ từ TP.HCM, nơi sau sáp nhập đang dần định hình thành một 'siêu đô thị' với kỳ vọng cạnh tranh cùng các trung tâm kinh tế lớn trong khu vực. Sức bật của thị trường thể hiện rõ qua nguồn cung căn hộ năm 2025, đạt gần 25.000 sản phẩm, trong đó phân khúc dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng đáng kể.
Đáng chú ý, nguồn cung bổ sung từ khu vực Bình Dương (cũ) đóng vai trò như 'van điều tiết', góp phần giữ mặt bằng giá căn hộ toàn vùng ở trạng thái cân bằng. Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng cũng ghi nhận nguồn cung cao nhất trong 5 năm, trong khi mức độ hấp thụ vẫn duy trì khả quan.
Giai Đoạn 'Sàng Lọc Cực Mạnh' Với Những Thay Đổi Pháp Lý
Sang năm 2026, ông Kiệt cho rằng thị trường sẽ bước vào giai đoạn 'sàng lọc cực mạnh' khi các luật và nghị định mới được triển khai đồng bộ. Quá trình này sẽ loại bỏ các giá trị 'ảo' và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.
Một điểm nhấn quan trọng là yếu tố minh bạch, khi mỗi mét vuông bất động sản sẽ được định danh bằng một hệ thống riêng biệt, tương tự như 'căn cước công dân'. Cơ chế này giúp kiểm soát chặt chẽ quyền sở hữu, hạn chế tình trạng đứng tên hộ, đồng thời minh bạch hóa giá cả và giao dịch.
Bên cạnh đó, việc chuẩn hóa hoạt động môi giới và siết chặt quản lý thuế sẽ góp phần loại bỏ đội ngũ môi giới tự phát, đưa thị trường tiến tới sự chuyên nghiệp và bền vững hơn.
Tác Động Từ Biến Động Kinh Tế Toàn Cầu
PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, chia sẻ rằng thị trường bất động sản năm nay còn chịu tác động từ biến động kinh tế toàn cầu, áp lực lãi suất và sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh vấn đề không nằm ở việc thiếu cơ hội, mà ở khả năng nhận diện cơ hội trong bối cảnh nhiều biến động.
'Nếu chỉ nhìn vào rủi ro, nhà đầu tư có thể bỏ lỡ những phân khúc và khu vực đang nổi lên', ông Thiên nói.
Trên thực tế, ông Kiệt cho rằng căn hộ sẽ tiếp tục giữ vai trò 'trục xương sống' của bất động sản đô thị trong 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của nhóm khách hàng trẻ, gắn với các dự án đa tiện ích và mô hình TOD.
Phân Khúc Tiềm Năng Và Thách Thức
Bất động sản công nghiệp và logistics nổi lên như điểm sáng khi Việt Nam ngày càng giữ vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch toàn cầu. Riêng phân khúc nghỉ dưỡng được kỳ vọng sẽ tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, dựa trên các giá trị thực khi khung pháp lý dần hoàn thiện.
Ngược lại, với đất nền, ông Kiệt cho rằng thị trường này đang bước vào giai đoạn 'chấm dứt kỷ nguyên phân lô'. Trong chu kỳ mới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng vốn 'núp bóng' dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.
Tập Trung Vào Giá Trị Thật Để Thành Công
Để thành công trong chu kỳ mới này, ông Kiệt nhận định các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc mô hình tài chính theo hướng giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời đẩy mạnh số hóa và chuyên nghiệp hóa bộ máy quản trị. Cùng với đó, danh mục sản phẩm cần dịch chuyển về nhóm giá trị thực, có thanh khoản ổn định nhằm duy trì dòng tiền bền vững trong bối cảnh lãi suất còn nhiều biến động.
Ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, ông khuyến nghị cần thay đổi tư duy, chuyển từ 'lướt sóng' sang khai thác giá trị thực và tầm nhìn dài hạn. Việc nâng cao năng lực thẩm định, kết hợp công cụ công nghệ với khảo sát thực tế, trở thành điều kiện bắt buộc để kiểm soát rủi ro tài chính.
'2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt đối với những sản phẩm thiếu nền tảng vững chắc, nhường lại dư địa phát triển cho các dự án có tiềm năng thực sự. Do đó, việc nhận diện chính xác giá trị thực của tài sản chính là chìa khóa để nhà đầu tư và doanh nghiệp trụ vững trong cuộc tái cấu trúc toàn diện này', ông Kiệt nhấn mạnh.
Đồng Quan Điểm Từ Các Chuyên Gia
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng chia sẻ quan điểm tương tự, cho rằng nhà đầu tư cần tập trung vào yếu tố 'thật'. Theo đó, mọi quyết định xuống tiền nên dựa trên ba tiêu chí cốt lõi: sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật. Ông cũng lưu ý việc đầu tư cần gắn với trách nhiệm bảo vệ môi trường và minh bạch thị trường, tránh xa các mô hình đầu tư 'ảo' hoặc dự án gây tác động tiêu cực đến hệ sinh thái.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng 'an toàn' nên là kim chỉ nam của nhà đầu tư cá nhân, với ưu tiên bảo toàn vốn thông qua các tài sản có nền tảng vững chắc và khả năng phòng thủ tốt. Theo ông, dù thị trường chịu tác động từ các biến động ngắn hạn từ cuối năm 2025 đến nay, đây lại là thời điểm phù hợp để đầu tư.
Ông Lâm nhận định chính quá trình sàng lọc mạnh mẽ đang tạo ra dư địa phát triển cho những dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản cao và được bảo chứng bởi nguồn vốn ổn định. Trong bối cảnh đó, thị trường đang mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có đủ kiến thức, năng lực tài chính và chiến lược thận trọng - những người đã kịp thời nhìn nhận đầy đủ các biến số rủi ro trước khi xuống tiền.
