Những lô đất từng được kỳ vọng đang có thanh khoản thấp và giá tăng chậm. Chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần ưu tiên quy hoạch, dân cư và khả năng khai thác thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.
Mắc kẹt với đất nền
Sau 2 năm nắm giữ lô đất hai mặt tiền trong một khu dân cư, được quy hoạch gần khu công nghiệp tại Bình Dương (nay là TPHCM), ông Thành (phường Cát Lái, TPHCM) vẫn chưa thể bán dù đã nhiều lần chào hàng. Năm 2024, ông bỏ hơn 7 tỷ đồng mua khu đất này với kỳ vọng khi khu công nghiệp được triển khai, giá đất sẽ tăng mạnh như nhiều đợt tăng giá tương tự trước đó trên thị trường.
Thế nhưng đến nay, giá gần như đi ngang, thanh khoản rất thấp. Điều khiến ông tiếc nuối hơn cả là trong cùng khoảng thời gian trên, nhiều dự án căn hộ đã tăng giá tối thiểu 30-40%, trong khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán cũng trải qua nhiều nhịp tăng đáng kể.
Tình cảnh tương tự cũng xảy ra với ông Hùng (phường Bình Trưng, TPHCM). Năm 2024, ông rút toàn bộ tiền từ tài khoản chứng khoán để mua 2 lô đất trị giá gần 2 tỷ đồng tại khu vực Dầu Tiếng (Bình Dương cũ), nơi được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ quy hoạch khu công nghiệp và khu dân cư. Tuy nhiên, sau 2 năm, giá đất gần như không thay đổi, việc chuyển nhượng cũng gặp nhiều khó khăn. Nhìn lại, ông cho rằng nếu tiếp tục nắm giữ cổ phiếu hoặc chuyển sang căn hộ, hiệu quả đầu tư có thể đã khả quan hơn nhiều.
Thị trường ảm đạm và sự phân hóa rõ rệt
Dữ liệu tháng 5 của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với đất nền trên cả nước giảm 40% so với cùng kỳ năm trước - mức giảm mạnh nhất trong các loại hình bất động sản. Riêng tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm tới 55%, trong khi khu vực TPHCM cũ giảm 16%. Đơn vị này ghi nhận tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm đất nền phân tán ở nhiều địa bàn, còn tại TPHCM chủ yếu tập trung ở một số khu vực như quận 9, TP Thủ Đức, Củ Chi và quận 2 cũ. Giá bán vẫn ghi nhận xu hướng tăng ở một số nơi nhưng chủ yếu tập trung tại khu vực miền Trung.
Chuyên gia Ngô Thành Huấn dẫn số liệu khảo sát cho thấy nhiều khu vực từng là "điểm nóng" đầu tư đất nền và đất nông nghiệp như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình hay Thái Nguyên đến nay vẫn chưa phục hồi về mức giá đỉnh thiết lập trong năm 2022. Trong khi đó, một số địa phương khác lại ghi nhận mức tăng giá đáng kể, phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ rệt của dòng tiền trên thị trường.
Theo ông Huấn, ở giai đoạn thị trường tăng trưởng "nóng", không ít nhà đầu tư xuống tiền chủ yếu dựa vào kỳ vọng về quy hoạch hoặc các dự án hạ tầng, thay vì xem xét các yếu tố nền tảng như quy mô dân cư, khả năng tạo việc làm hay giá trị khai thác thực tế của bất động sản. Chỉ cần xuất hiện thông tin về quy hoạch, giá đất tại nhiều nơi có thể tăng mạnh trong thời gian ngắn. Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Đức Trọng, Bảo Lộc, Phan Thiết, Bình Phước hay các địa phương phía Bắc như Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh đều từng trải qua những đợt tăng giá như vậy.
Dòng tiền dịch chuyển sang tài sản chất lượng
Dù vậy, chuyên gia Ngô Thành Huấn cho rằng kể từ khi thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng từ cuối năm 2022, bức tranh đã thay đổi đáng kể. Thanh khoản của đất nền tại những khu vực xa trung tâm, mật độ dân cư thấp giảm hơn 80%, trong khi căn hộ và các sản phẩm có thể khai thác, tạo dòng tiền thực lại phục hồi nhanh hơn cả về giao dịch lẫn giá bán chỉ sau khoảng một năm. Đến nay, nhiều khu vực mà giá đất trước đây tăng chủ yếu nhờ kỳ vọng đầu cơ vẫn chưa thể lấy lại mặt bằng giá cũ.
Theo ông Huấn, đây là tín hiệu đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản hiện nay và định hình xu hướng trong thời gian tới. Dòng tiền không biến mất mà đang dịch chuyển sang những tài sản có chất lượng, có khả năng tạo dòng tiền, có hạ tầng, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng thực.
Chiến lược đầu tư mới: Ưu tiên thanh khoản và quy hoạch dài hạn
Cùng góc nhìn, chuyên gia Trần Quang Trung nhận định giai đoạn từ nay đến cuối năm và đặc biệt trong năm tới sẽ là thời điểm nhà đầu tư cần tái cơ cấu danh mục bất động sản một cách chủ động, thay vì tiếp tục xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc cảm tính như các chu kỳ trước. Theo ông, việc đầu tiên cần làm là rà soát toàn bộ danh mục đang nắm giữ để đánh giá tài sản nào nên tiếp tục giữ lại, tài sản nào cần ưu tiên bổ sung và đâu sẽ là khoản đầu tư chủ lực trong chiến lược 5-10 năm tới.
Ông Trung nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện nay, thanh khoản quan trọng không kém, thậm chí còn có ý nghĩa hơn lợi nhuận kỳ vọng. Vì vậy, nhà đầu tư cần nhìn trước xu hướng dịch chuyển của thị trường cũng như sự thay đổi trong nhu cầu của người mua để xác định phân khúc nào sẽ dẫn dắt chu kỳ tiếp theo.
Theo vị chuyên gia, khác với giai đoạn trước, hiện nay định hướng quy hoạch, phát triển hạ tầng và mở rộng đô thị đã trở nên rõ ràng hơn, đồng thời thông tin quy hoạch cũng được công khai minh bạch. Vì vậy, thay vì chạy theo các cơn sốt đất, nhà đầu tư nên dựa trên quy hoạch để lựa chọn khu vực đầu tư dài hạn. Ông cho rằng các chiến lược từng mang lại lợi nhuận cao như phân lô bán nền hoặc đầu tư theo phong trào tại các địa phương sẽ không còn phù hợp trong bối cảnh mới.
Muốn lựa chọn được bất động sản có giá trị bền vững, nhà đầu tư cần ưu tiên những yếu tố nền tảng như quy mô dân số, tốc độ phát triển hạ tầng, khả năng tạo việc làm và hệ thống tiện ích. Những khu vực có metro, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại cùng các công trình động lực sẽ có nhiều dư địa tăng giá trong dài hạn hơn so với những nơi chỉ được hỗ trợ bởi kỳ vọng từ thông tin quy hoạch.
