Đất đai: Động lực then chốt cho tăng trưởng kinh tế bền vững
Kinh nghiệm từ nhiều quốc gia trên thế giới đã chứng minh rằng đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là động lực mạnh mẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Các nền kinh tế đạt được bước nhảy vọt đều thành công trong việc giải quyết đồng bộ ba thành tố cốt lõi của chính sách đất đai: quy hoạch thông minh, bảo đảm quyền tài sản và lợi tức từ sử dụng đất, cùng với định giá và thị trường đất đai minh bạch.
Những bài học quốc tế đáng suy ngẫm
Tại Hàn Quốc, giai đoạn 1960-1980, Luật Quy hoạch Đô thị và Luật Đất đai đã cho phép nhà nước thu hồi, tái phân bổ và đầu tư hạ tầng, sau đó khai thác giá trị gia tăng từ đất đai để tái đầu tư công. Cơ chế quy hoạch điều chỉnh đất (land readjustment) thống nhất đã giúp Thủ đô Seoul và các đô thị công nghiệp khác phát triển đồng bộ với tiến trình công nghiệp hóa.
Ở Trung Quốc, cải cách đất đai năm 1988 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị có thời hạn, tạo ra thị trường bất động sản sôi động và nguồn thu ngân sách khổng lồ để tài trợ hạ tầng. Điều này góp phần duy trì mức tăng trưởng kinh tế 10% trong nhiều năm liền.
Singapore lại đi theo hướng khác: nhà nước sở hữu đất nhưng xây dựng hệ thống định giá, đấu giá và bảo đảm pháp lý tuyệt đối minh bạch. Điều này biến đất đai thành tài sản có khả năng tài chính hóa cao, đồng thời chính sách nhà ở xã hội toàn diện đã ổn định xã hội ngay từ những ngày đầu lập nước.
Hành trình cải cách đất đai tại Việt Nam
Tại Việt Nam, lịch sử tăng trưởng kinh tế luôn gắn liền với những đột phá trong chính sách đất đai. Năm 1981, Chỉ thị 100-CT/TW của Ban Bí thư Trung ương Đảng đã mở đường cho cải cách. Đến năm 1988, Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị khóa VI khẳng định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ, giao quyền sử dụng đất lâu dài, thúc đẩy sản xuất và giúp Việt Nam chuyển từ thiếu lương thực sang xuất khẩu.
Các lần sửa đổi Luật Đất đai vào các năm 1993, 2003 và 2013 đều tạo nền tảng cho sự tăng trưởng đột biến. Điểm chung của những lần sửa đổi này không chỉ là điều chỉnh từng điều luật, mà còn chạm đến những đột phá trong chính sách, định vị rõ ràng đất đai là động lực của tăng trưởng kinh tế.
Mối quan hệ biện chứng giữa ba thành tố then chốt
Ba thành tố trong chính sách đất đai có mối quan hệ biện chứng chặt chẽ. Quy hoạch thông minh giúp bố trí nguồn lực hợp lý, làm gia tăng giá trị đất đai. Khi giá trị đất tăng, nhu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cũng tăng theo. Quyền tài sản được bảo đảm mạnh mẽ hơn sẽ dẫn đến yêu cầu về hệ thống định giá minh bạch và chính xác trong giao dịch, chuyển đổi và phát triển.
Nếu một trong ba thành tố này yếu kém, toàn bộ hệ thống chính sách đất đai sẽ giảm hiệu quả. Ví dụ, tại khu vực phía Tây Hà Nội, việc thiếu quy hoạch tổng thể đã khiến các dự án bất động sản gặp khó khăn trong triển khai. Đồng thời, giá bất động sản tăng đột biến trong năm 2025 có nguồn gốc từ việc điều chỉnh chính sách định giá, gây ảnh hưởng lan tỏa đến thị trường.
Đề xuất cải cách Luật Đất đai theo hướng khoa học
Các lần sửa đổi Luật Đất đai trước đây thường xử lý từng khâu riêng lẻ, thiếu tầm nhìn tổng thể và biện pháp thực thi cụ thể. Ví dụ, sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu định giá đất "theo thị trường" nhưng chưa giải quyết được những câu hỏi căn bản như: thị trường nào là chuẩn, dữ liệu nào đáng tin cậy, hay năng lực định giá giữa các địa phương có đồng đều hay không.
Để cải cách hiệu quả, cần học hỏi từ 38 quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), nơi tiến hành đánh giá tác động định lượng (Regulatory Impact Assessment - RIA) trước khi ban hành luật. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ toàn quốc là hướng đi đúng, nhưng cần thời gian và nguồn lực để chuẩn hóa dữ liệu lịch sử phức tạp và nâng cao hạ tầng số địa phương.
Tầm nhìn dài hạn cho phát triển đất nước
Để đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số, chính sách đất đai cần được xác định rõ vai trò trong từng lĩnh vực như công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ. Cần xây dựng mối quan hệ hài hòa giữa chất lượng quy hoạch, bảo vệ quyền tài sản và định giá đất đai công bằng.
Khi sửa đổi Luật Đất đai, cơ quan lập pháp cần thực hiện các yêu cầu chiến lược sau:
- Đánh giá thành quả và bài học từ các lần sửa đổi trước.
- Xây dựng chính sách đất đai đồng bộ hóa các cấu phần: quy hoạch, quyền tài sản, định giá và tài chính đất đai.
- Tổ chức đánh giá tác động kinh tế - xã hội toàn diện trước khi sửa đổi.
- Tách bạch rõ chức năng quản lý hành chính và chức năng thị trường.
- Thiết kế cơ chế chia sẻ giá trị gia tăng đất đai công bằng và minh bạch.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP để tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai, nhưng về lâu dài, việc sửa đổi luật này cần được thực hiện với tầm nhìn toàn diện và phương pháp khoa học hơn. Đây là cơ hội để tái thiết nền tảng thể chế, phục vụ tăng trưởng kinh tế bền vững và các mục tiêu phát triển thiên niên kỷ.
