Siết Tín Dụng Bất Động Sản: Thị Trường Phản Ứng Nhanh, Bài Toán Điều Hành Tinh Tế
Tại hội thảo "Tín dụng BĐS, kiểm soát thế nào để phát triển" diễn ra sáng 17/4 tại Thành phố Hồ Chí Minh, một vấn đề nổi bật được đặt ra: bất động sản vẫn là lĩnh vực nhạy cảm, có khả năng tạo ra rủi ro hệ thống nếu dòng vốn chảy quá nóng, nhưng đồng thời cũng là ngành liên đới sâu sắc với tăng trưởng kinh tế, việc làm và hàng chục lĩnh vực khác.
Tăng Trưởng Tín Dụng Và Phản Ứng Tức Thì Của Thị Trường
Theo số liệu được công bố tại hội thảo, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%. Nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng liên quan đến nhà đất, mức tăng thực tế có thể lên tới 28 - 30%. Đây chính là lý do khiến Ngân hàng Nhà nước phải sớm yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026.
Quy định mới yêu cầu dư nợ 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, ở mức khoảng 15%. Đáng chú ý, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Tuy nhiên, thị trường đã phản ứng gần như ngay lập tức. Sau chỉ đạo này, một số ngân hàng tạm dừng cho vay bất động sản, và lãi suất cho vay nhà đất tăng vọt lên mức 14 - 15%/năm, khiến bài toán tài chính của người mua nhà, đặc biệt là nhóm vay vốn trung và dài hạn, trở nên nặng nề hơn rất nhiều.
Những Khó Khăn Hiện Hữu Và Đề Xuất Từ Chuyên Gia
Ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land, chỉ ra ba khó khăn rõ nhất từ việc siết tín dụng: thanh khoản thị trường chậm lại, tâm lý do dự gia tăng, và chi phí doanh nghiệp tăng lên trong khi doanh thu giảm 30 - 40% so với cùng kỳ. Ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính kế toán Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va, nhấn mạnh tác động dây chuyền tới toàn thị trường, với nhiều dự án rơi vào tình trạng giải ngân cầm chừng, ảnh hưởng tiến độ xây dựng và kế hoạch thanh toán.
Ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư Tập đoàn HASCO, nêu ba vấn đề cốt lõi: độ lệch pha giữa kỳ hạn cho vay và chu kỳ dự án, áp lực vốn ở giai đoạn đầu lớn, và tài sản thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường. Các ý kiến này cho thấy điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không hẳn nằm ở việc tín dụng bị siết, mà ở chỗ cùng một cách đánh giá đang được áp dụng cho nhiều loại bất động sản khác nhau, từ nhà ở thương mại đến bất động sản công nghiệp.
Giải Pháp Dài Hạn: Phát Triển Thị Trường Vốn Đa Dạng
PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế Tp.HCM, nhấn mạnh rằng không thể để bất động sản tiếp tục lệ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng. Ông đề xuất giải pháp dài hạn là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và các kênh dẫn vốn trung, dài hạn khác. Đây được xem là cách giúp bất động sản giảm phụ thuộc vào room tín dụng ngân hàng, vốn luôn chịu áp lực từ mục tiêu ổn định vĩ mô.
Ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ACB, khẳng định kiểm soát tín dụng bất động sản không có nghĩa là ngưng cho vay, mà là cho vay đúng chỗ, đúng đối tượng, ưu tiên nhu cầu mua nhà ở thực. Ngân hàng cũng đang thiết kế các gói vay dài hạn lên tới 30 năm với phương án trả nợ linh hoạt.
Kết Luận: Cần Một Cơ Chế Điều Hành Tinh Tế Hơn
Bất động sản tại Việt Nam liên quan tới hơn 40 ngành nghề và đóng góp khoảng 12% GDP. Việc siết tín dụng là cần thiết để ngăn ngừa rủi ro, nhưng cách thức kiểm soát mới là yếu tố quyết định. Thị trường chờ đợi một cơ chế điều hành tinh tế hơn, phân loại tín dụng theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên nhu cầu ở thực và các phân khúc tạo năng lực sản xuất, đồng thời phát triển thêm các kênh huy động ngoài ngân hàng. Đây không chỉ là bài toán của ngân hàng hay doanh nghiệp địa ốc, mà là bài toán của chính sách phát triển trong bối cảnh nền kinh tế cần những động lực tăng trưởng mới.
