Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM, chỉ ra nghịch lý trong phân lô bán nền: đất đai khan hiếm nhưng nơi đáng sống ngày càng hiếm, khi nghĩa vụ hạ tầng và dịch vụ công bị tách rời khỏi quyền sử dụng đất.
Nghịch lý phân lô bán nền
Mỗi luật sư hành nghề về đất đai đều từng tiếp những khách hàng cầm trên tay cuốn sổ hồng hợp lệ, mua nền đất trong khu dân cư được quảng cáo đầy đủ hạ tầng. Nhưng vài năm sau, khu vực ấy vẫn không có trường học gần nhà, hệ thống thoát nước tê liệt mỗi mùa mưa, con đường nội bộ trước cửa trở thành tranh chấp lối đi chung vì không cơ quan nào nhận quản lý. Giấy tờ của họ không sai một dấu phẩy. Cái sai nằm ở chỗ thứ họ mua chưa bao giờ là một phần của đô thị, mà chỉ là một ô đất được cắt ra để bán theo kiểu phân lô bán nền.
Phân lô bán nền không đơn thuần là phương thức kinh doanh bất động sản gây tranh cãi. Nó là biểu hiện của tư duy quản trị xem đất đô thị như hàng hóa có thể chia nhỏ tới mức tối đa rồi bán đi, tách rời khỏi hạ tầng, dân cư và dịch vụ công. Cái giá của tư duy ngắn hạn ấy không trả bằng tiền của nhà đầu tư, mà trả bằng chất lượng sống của cả một thế hệ cư dân đô thị về sau.
Khung pháp lý và những kẽ hở
Luật Đất đai năm 2024 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là nguồn lực đặc biệt của quốc gia. Khoản 11 điều 13 của luật này trao cho Nhà nước quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nguyên tắc đó có nghĩa là khi một thửa đất tăng giá nhờ con đường mới, tuyến metro, hay quy hoạch của chính quyền, phần giá trị tăng thêm ấy không phải do người chủ đất tạo ra mà do cộng đồng và ngân sách, nên phải được chia sẻ lại cho chính cộng đồng đó.
Mô hình phân lô bán nền vận hành ngược lại: người gom đất chờ hạ tầng công đi qua, chia nhỏ, bán nền và bỏ túi gần như trọn vẹn phần chênh lệch, trong khi nghĩa vụ làm trường học, công viên, hệ thống thoát nước để lại cho ngân sách và người mua nền gánh chịu. Đây là sự dịch chuyển lợi ích từ khu vực công sang tư nhân mà nhiều năm qua pháp luật chưa chặn được.
Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã siết mạnh: theo khoản 6, đất trong dự án thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III không được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở. So với quy định cũ chỉ chặn ở đô thị loại đặc biệt và loại I, phạm vi cấm đã mở rộng ra hơn một trăm thành phố, thị xã. Tại TP.HCM, Quyết định 83/2024 cụ thể hóa lệnh cấm này.
Nghịch lý thứ nhất: Cửa trước khóa, cửa sau mở
Lệnh cấm chỉ điều chỉnh các dự án có chủ đầu tư, quy hoạch được duyệt, nghĩa vụ tài chính rõ ràng. Trong khi đó, dòng chảy phân lô thực sự làm méo mó đô thị lại đi qua việc cá nhân và hộ gia đình tách thửa. Bằng chiêu hiến đất làm đường rồi tách thửa liên tục, một khu đất vài trăm mét vuông có thể biến thành dự án thu nhỏ với hàng chục lô nền mà không một bản quy hoạch chi tiết nào ràng buộc, không một nghĩa vụ hạ tầng nào được đặt ra.
Pháp luật siết chặt nơi dễ kiểm soát và để hở nơi khó kiểm soát nhất. Kênh bị siết là kênh có thể buộc gánh nghĩa vụ công, còn kênh bị bỏ ngỏ lại né được mọi nghĩa vụ. Vô hình trung, cách thiết kế hiện nay đẩy thị trường về phía phương thức phát triển kém trách nhiệm hơn.
Nghịch lý thứ hai: Đất tách rời nghĩa vụ
Khi một nền đất trống được bán, nghĩa vụ về hạ tầng và dịch vụ bị cắt rời khỏi hợp đồng. Người mua nhận quyền sử dụng đất, nhưng không ai nhận trách nhiệm bảo đảm nơi đó có điện, nước, đường, trường, trạm đúng nghĩa. Đất được sang tay nhiều lần, còn đô thị không lớn lên cùng nó. Ở chiều ngược lại là quy hoạch treo, đất bị giữ nhưng không đưa vào sử dụng. Hai hiện tượng tưởng trái ngược cùng một gốc: đất bị nhìn như tài sản nắm giữ và sinh lời, chứ không phải tài nguyên phải khai thác cho phát triển chung. Với từng cá nhân, giữ đất chờ giá là lựa chọn hợp lý; cộng lại trên quy mô thành phố, nó tạo ra nghịch cảnh: đất thì khan mà nơi đáng sống thì hiếm.
Giải pháp: Tư duy đô thị dài hạn
Theo luật sư Hoàng Hà, vấn đề không thể giải quyết chỉ bằng cách mở rộng danh mục khu vực bị cấm. Cấm là cần thiết nhưng chưa đủ, vì cấm chỉ ngăn cái xấu mà không tạo ra cái thay thế, và để lại khoảng trống cho người ta đi vòng.
Trước hết, cần đưa nghĩa vụ hạ tầng và dịch vụ công trở thành điều kiện pháp lý gắn liền với quyền chuyển nhượng đất, không còn là lời hứa ngoài hợp đồng. Một khu dân cư chỉ nên được hình thành khi quy hoạch chi tiết, hệ thống kỹ thuật và quỹ đất cho trường học, cây xanh đã xác lập cùng trách nhiệm cụ thể của một chủ thể có thể bị truy cứu.
Thứ hai, công cụ điều tiết giá trị tăng thêm từ đất mà Luật Đất đai 2024 ghi nhận cần được cụ thể hóa bằng sắc thuế và khoản thu thực chất, để phần lợi ích do hạ tầng công tạo ra quay lại nuôi chính hạ tầng đó, thay vì chảy vào túi người đầu cơ.
Thứ ba, có thể nghiên cứu mô hình tái điều chỉnh đất đai của Nhật Bản và Hàn Quốc: người dân góp đất cùng làm dự án và nhận lại phần đất đã có hạ tầng, thay vì bị thu hồi hoặc tự xé lẻ bán. Cách này giữ người dân ở lại trong quá trình phát triển, biến họ thành chủ thể hưởng lợi từ giá trị tăng thêm.
Chuyển từ phân lô bán nền sang phát triển nhà ở cao tầng gắn với hạ tầng và dịch vụ không chỉ là lựa chọn kỹ thuật về mật độ xây dựng. Đó là sự thay đổi trong cách luật pháp định nghĩa đất đô thị: từ món hàng chia nhỏ thành tài nguyên quản trị dài hạn. Câu hỏi đặt ra không còn là cấm phân lô ở đâu, mà là làm sao để mỗi mét vuông đất đô thị, khi rời khỏi tay Nhà nước, đều mang theo đầy đủ nghĩa vụ đối với cộng đồng sẽ sống trên đó. Chừng nào nghĩa vụ ấy còn bị cắt rời khỏi quyền sử dụng, đô thị vẫn tiếp tục lớn lên theo từng cuốn sổ hồng, mà không lớn lên thành nơi đáng sống.
