Bộ Xây dựng đề xuất nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội lên 50 triệu đồng/tháng
Bộ Xây dựng đang tiến hành dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2024, quy định chi tiết Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nội dung được quan tâm nhất trong dự thảo này là đề xuất nới lỏng điều kiện về thu nhập, qua đó mở rộng đối tượng được mua và thuê mua nhà ở xã hội.
Thay đổi lớn về mức thu nhập tối đa
Theo quy định hiện hành, người độc thân có thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng, người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên không quá 30 triệu đồng/tháng, và vợ chồng có tổng thu nhập không quá 40 triệu đồng/tháng mới đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nhận định rằng các quy định này đang trở thành rào cản, khiến nhiều người không thể tiếp cận được chính sách hỗ trợ nhà ở.
Do đó, cơ quan soạn thảo đã đề xuất nâng trần thu nhập. Cụ thể, người độc thân sẽ được mua nhà ở xã hội nếu có thu nhập không quá 25 triệu đồng/tháng. Người độc thân nuôi con nhỏ không quá 35 triệu đồng/tháng. Đối với các cặp vợ chồng, tổng thu nhập của hai người không quá 50 triệu đồng/tháng.
Lý do đằng sau đề xuất điều chỉnh
Bộ Xây dựng giải thích rằng giá nhà ở xã hội tại các đô thị lớn hiện dao động trong khoảng 15 đến 30 triệu đồng/m2. Với một căn hộ điển hình có diện tích 70 m2, tổng giá trị có thể lên tới 1,5 đến 1,8 tỉ đồng. Theo thông lệ quốc tế, chi phí nhà ở nên chiếm khoảng 30 đến 35% thu nhập hộ gia đình. Với mức thu nhập 40 triệu đồng/tháng, một gia đình có thể dành khoảng 12 triệu đồng để trả tiền nhà.
Với mức tích lũy này, thời gian để sở hữu một căn nhà ở xã hội vào khoảng 10 đến 12 năm, chưa tính đến lãi vay. Trong khi đó, nếu mua nhà ở thương mại với giá phổ biến từ 50 đến 60 triệu đồng/m2, thời gian tích lũy có thể kéo dài đến 18 đến 20 năm.
Ngoài ra, trong bối cảnh lương cơ sở và thu nhập chung có xu hướng tăng, nhiều người sẽ vượt ngưỡng thu nhập hiện hành và bị loại khỏi diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Đây cũng là lý do chính khiến Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh mức trần. Cơ quan này cho biết đã nhận được nhiều kiến nghị từ địa phương, doanh nghiệp và người dân, đề nghị nâng mức thu nhập để tháo gỡ vướng mắc và tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở xã hội.
Lo ngại về cung không đủ cầu
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thuộc Đoàn luật sư TP.Hà Nội, cho rằng về nguyên tắc, việc tăng mức thu nhập bình quân để được hưởng chính sách nhà ở xã hội như trong dự thảo sẽ mở rộng đối tượng thụ hưởng, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng cơ quan soạn thảo cần giải trình rõ các cơ sở thực tiễn, khoa học và tính khả thi trong việc bảo đảm thực hiện chính sách.
Thứ nhất, về cơ sở khoa học, việc đặt ra mức trần thu nhập phải được tính toán dựa trên cơ sở khoa học. Bởi lẽ, thời gian qua, mức trần thu nhập liên tục được nới rộng, từ khoảng 11 triệu đồng/tháng với cá nhân lên 15 triệu đồng/tháng, nay là 20 triệu đồng/tháng và đang đề xuất tiếp tục nâng lên 25 triệu đồng/tháng. Như vậy, mức trần thu nhập để được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở xã hội sẽ tăng 67% chỉ sau khoảng một năm rưỡi.
Thứ hai, về cơ sở thực tiễn và tính khả thi, tại một số dự án nhà ở xã hội, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, tình trạng nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu thường xuyên xảy ra. Tốc độ nới cung chưa theo kịp tốc độ nới cầu sẽ khiến việc cạnh tranh và chạy đua để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội trở nên căng thẳng hơn nếu phương án của dự thảo được thông qua.
Hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu quá lớn, nhất là ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Do đó, luật sư Đỉnh đề xuất Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu và làm rõ cơ sở thực tiễn của phương án lựa chọn. Đặc biệt, cần có số liệu khảo sát và thống kê xã hội học về số lượng người đáp ứng mức trần thu nhập theo đề xuất mà có nhu cầu mua nhà ở xã hội.
Tác động tiềm ẩn đến thị trường và ngân sách
Thứ ba, về tác động của chính sách, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng nhóm người có thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng thuộc nhóm trung lưu. Đặc biệt, nếu loại trừ hai đô thị lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM, mức thu nhập này tương ứng với nhóm thu nhập khá cao tại 32 địa phương còn lại.
Do đó, nếu áp dụng nới mức trần thu nhập một cách đại trà, đại bộ phận người dân tại 32 địa phương này có thể cơ bản sử dụng nhà ở xã hội (nếu có đủ nguồn cung). Điều này có thể dẫn đến các dự án nhà ở thương mại gặp trở ngại trong việc bán sản phẩm, từ đó khiến các dự án khu đô thị và nhà ở thương mại khó triển khai.
Không chỉ vậy, Nhà nước cũng có thể thất thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi ít dự án nhà ở thương mại được triển khai. Trong khi nguồn thu từ đất hiện nay vẫn chiếm tỷ trọng cao trong thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt là những nơi có điều kiện hạ tầng còn nhiều khó khăn và kém ưu thế về phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch.
Vì vậy, cần có đánh giá tác động của chính sách đối với nguồn thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt trong bối cảnh Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư các dự án hạ tầng trọng điểm và cần tăng thu ngân sách để đáp ứng nhu cầu xây dựng hạ tầng.
