Nhà ở vừa túi tiền - Lối thoát cho bài toán an cư sau sáp nhập
Trong nhiều năm qua, nhà ở giá rẻ và nhà ở vừa túi tiền tại khu vực phía Nam, đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh và không gian đô thị mở rộng sau sáp nhập, luôn được xem là "điểm nghẽn" lớn của thị trường bất động sản. Giá nhà tăng nhanh, nguồn cung khan hiếm khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình từng có lúc trở nên xa vời. Tuy nhiên, bức tranh thị trường thời gian gần đây đang xuất hiện những gam màu tích cực hơn, khi nhu cầu ở thực được nhìn nhận đúng vai trò trung tâm và bắt đầu được đáp ứng bằng những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân.
Thực trạng và sự chuyển biến của thị trường
Thực tế cho thấy, giai đoạn trước, thị trường phát triển lệch pha khi nguồn cung tập trung nhiều vào phân khúc trung cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như vắng bóng tại khu vực lõi đô thị. Tp.HCM đang khuyến khích doanh nghiệp hướng tới phát triển nhà phân khúc giá tầm trung để đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Sau sáp nhập, quy mô dân số và không gian phát triển của Tp.HCM mở rộng, dòng người dịch chuyển về khu vực trung tâm để làm việc, sinh sống ngày càng lớn, kéo theo áp lực rất lớn về chỗ ở. Tuy nhiên, thay vì chỉ nhìn vào khó khăn, thị trường đang dần tự điều chỉnh theo hướng thực chất hơn, lấy nhu cầu ở thực làm nền tảng.
Theo các nghiên cứu của Savills Việt Nam, việc thiếu hụt nhà ở giá rẻ không chỉ là vấn đề riêng của Tp.HCM mà là xu hướng chung của các đô thị lớn. Nguyên nhân đến từ chi phí đất đai, chi phí pháp lý và chi phí phát triển dự án ngày càng cao. Tuy nhiên, Savills cũng đánh giá tích cực rằng, khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, các doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại chiến lược, hướng đến phân khúc có nhu cầu thật và bền vững hơn. Nhà ở vừa túi tiền vì thế được xem là "trụ cột mới" của thị trường trong trung và dài hạn.
Trải nghiệm thực tế từ người mua nhà
Chị Thu Hằng, một nhân viên văn phòng đang làm việc tại khu Đông Tp.HCM, chia sẻ: "Vài năm trước, gia đình tôi gần như từ bỏ ý định mua nhà vì giá vượt quá khả năng. Nhưng hiện nay, khi xuất hiện thêm nhiều dự án giá hợp lý ở khu vực giáp ranh, giấc mơ an cư đã trở nên rõ ràng hơn. Chúng tôi chấp nhận đi xa hơn một chút, đổi lại là căn nhà phù hợp tài chính, pháp lý rõ ràng và có thể ở lâu dài."
Anh Nguyễn Hoàng Nam, làm việc tại Khu công nghệ cao Thủ Đức, cho biết: "Nhắc đến mua nhà là giấc mơ của vợ chồng tôi từ 5 năm trước, nhưng lúc đó tôi còn làm việc ở quận 3. Sau khi chuyển về khu công nghệ cao để làm việc, gia đình tôi tìm kiếm những căn hộ giá rẻ ở Bình Dương cũ. Chúng tôi bắt đầu tính toán lại, chấp nhận đi xa hơn một chút nhưng có nhà ở ổn định, lâu dài vẫn là lựa chọn rất đáng để cân nhắc."
Đánh giá từ chuyên gia và doanh nghiệp
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com, nhận định rằng hiện nay đã có sự thay đổi rõ nét trong hành vi người mua. Sau sáp nhập và điều chỉnh địa giới, giá bất động sản có xu hướng tăng ở nhiều khu vực. Bên cạnh đó, người mua cũng trở nên thực tế hơn, ưu tiên những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thay vì chạy theo vị trí trung tâm bằng mọi giá. Điều này tạo động lực để thị trường hình thành những vùng giá mới, nơi nhà ở giá rẻ và vừa túi tiền có "đất sống" rõ ràng hơn.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven không còn mang tính bị động mà đã trở thành lựa chọn chủ động của nhiều người mua nhà. Hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, thời gian di chuyển được rút ngắn, cùng với sự xuất hiện của các dự án nhà ở giá hợp lý đã giúp vùng ven trở thành "không gian an cư mới" của người lao động và gia đình trẻ. Tại Bình Dương, Long An, Tây Ninh hay một số khu vực giáp ranh Tp.HCM, các dự án căn hộ và nhà ở có mức giá vừa túi tiền liên tục ghi nhận sức mua tích cực.
Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Tập đoàn Bcons, chia sẻ: "Doanh nghiệp xác định rõ phân khúc nhà ở vừa túi tiền không chỉ có nhu cầu lớn mà còn mang lại sự ổn định cho thị trường. Việc phát triển nhà ở giá rẻ giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền, đồng thời đóng góp thiết thực vào bài toán an sinh đô thị."
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông, cũng cho rằng: "Trong bối cảnh thị trường ngày càng minh bạch, người mua ở thực chiếm vai trò chủ đạo, việc tập trung vào nhà ở vừa túi tiền là lựa chọn hợp lý." Ông Trần Văn Hưng, Tổng giám đốc Công ty CP C-Luxury, nhận định: "Sau sáp nhập, cấu trúc dân số không chỉ ở Tp.HCM và các tỉnh lân cận đều thay đổi. Và nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục thay đổi theo hướng phân tán hơn."
Triển vọng và kỳ vọng cho năm 2026
Nhìn một cách tổng thể, phân khúc nhà ở giá rẻ và vừa túi tiền tại khu vực phía Nam và Tp.HCM mới đang bước vào giai đoạn chuyển động theo hướng tích cực hơn. Dù những thách thức vẫn hiện hữu, song thay vì rơi vào thế bế tắc, thị trường đã dần hé lộ những "lối ra" rõ nét, đến từ sự điều chỉnh kịp thời trong hành vi của người mua cũng như chiến lược phát triển của doanh nghiệp.
Bước sang năm 2026, nhà ở giá rẻ và vừa túi tiền được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò "trụ đỡ" quan trọng của thị trường bất động sản phía Nam và Tp.HCM mới. Trong bối cảnh nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao, còn hoạt động đầu tư ngắn hạn, lướt sóng chưa thực sự quay trở lại, phân khúc này được dự báo sẽ giữ được thanh khoản ổn định hơn so với nhiều phân khúc khác.
Về nguồn cung, thị trường có cơ sở để kỳ vọng sự cải thiện khi các doanh nghiệp đẩy mạnh tái cơ cấu chiến lược, mở rộng phát triển dự án ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh – nơi quỹ đất còn dư địa và chi phí đầu tư hợp lý hơn. Tuy nhiên, nhà ở giá rẻ trong năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn "rẻ" theo nghĩa tuyệt đối. Thay vào đó, mức giá sẽ được định hình theo hướng phù hợp với thu nhập của số đông, đi kèm những yêu cầu khắt khe hơn về chất lượng xây dựng, tính pháp lý và khả năng kết nối hạ tầng. Đây được xem là giai đoạn thị trường từng bước đi vào quỹ đạo phát triển bền vững, lấy nhu cầu an cư làm nền tảng, qua đó tạo tiền đề cho sự phát triển ổn định, lành mạnh của đô thị trong dài hạn.
