Nhà đầu tư chung cư 'rút lui' vì lãi vay cao, hiệu suất cho thuê thấp
Thị trường chung cư tại Hà Nội đang chứng kiến một xu hướng đáng chú ý khi nhiều nhà đầu tư bắt đầu rời bỏ loại hình bất động sản này. Nguyên nhân chính đến từ việc giá chung cư vẫn neo ở mức cao, trong khi hiệu suất cho thuê lại thấp và lãi vay ngân hàng tăng nhanh, tạo ra áp lực tài chính lớn.
Áp lực từ lãi vay và hiệu suất cho thuê kém
Trường hợp của anh Thành Nam, một nhà đầu tư tại phường Cầu Giấy, Hà Nội, là ví dụ điển hình. Anh đã rao bán căn hộ 2 phòng ngủ với giá gần 6 tỷ đồng nhưng không tìm được khách mua sau nhiều tháng, buộc phải hạ giá 300 triệu đồng. Điều khiến anh lo lắng là khoản vay mua nhà sắp chuyển sang giai đoạn lãi suất thả nổi, có thể lên tới 13-14%/năm, trong khi thu nhập từ cho thuê chỉ khoảng 11-12 triệu đồng mỗi tháng, không đủ bù đắp chi phí.
“Nếu lãi suất tăng lên 13-14% như hiện nay, áp lực trả nợ sẽ rất lớn”, anh Nam chia sẻ, nhấn mạnh rằng kế hoạch cho thuê để bù đắp chi phí không còn khả thi.
Hiệu suất cho thuê thấp và kỳ vọng tăng giá suy yếu
Sau giai đoạn tăng giá mạnh, thị trường căn hộ Hà Nội hiện có dấu hiệu chững lại về thanh khoản. Giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn cao, nhưng hiệu quả cho thuê lại rất khiêm tốn. Ví dụ, một căn hộ trị giá 11 tỷ đồng ở trung tâm chỉ cho thuê được khoảng 18 triệu đồng mỗi tháng, tương đương lợi suất dưới 2%/năm. Ngay cả phân khúc trung cấp cũng chỉ đạt lợi suất 3-3,5%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi tiết kiệm ngân hàng.
Trong những năm trước, nhà đầu tư thường chấp nhận lợi suất cho thuê thấp vì kỳ vọng giá tài sản tăng mạnh, có khi lên đến 30-40% mỗi năm. Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại đã thay đổi: giá căn hộ đi ngang, thanh khoản chậm lại, và nhiều chủ nhà phải giảm giá mà vẫn khó bán. Khi kỳ vọng tăng giá không còn rõ ràng, yếu tố dòng tiền và chi phí tài chính trở nên quan trọng hơn.
Áp lực lãi vay và kiểm soát tín dụng
Sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận càng rõ nét khi chi phí vốn tăng. Nhiều khoản vay trước đây được hưởng lãi suất ưu đãi 0% trong 1-2 năm đầu, nhưng sau đó lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-14%/năm. Với một căn hộ 11 tỷ đồng, nếu vay 6-7 tỷ, tiền lãi hàng năm có thể đạt 800-900 triệu đồng, trong khi thu nhập từ cho thuê chỉ khoảng 200 triệu đồng, chưa bằng một phần tư chi phí.
Bên cạnh đó, dòng tín dụng cho bất động sản đang bị kiểm soát chặt hơn. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng hạn chế tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, định hướng tỷ trọng ở mức khoảng 25% tổng dư nợ. Theo báo cáo của S&I Ratings, lãi suất vay tăng đã khiến nhiều khách hàng cân nhắc kỹ hơn, dẫn đến suy giảm nhu cầu đầu cơ và nhu cầu ở thực.
Triển vọng thị trường trong trung hạn
Dù thanh khoản suy giảm, nhiều chuyên gia lạc quan rằng thị trường chung cư có thể dần ổn định trong trung hạn khi các yếu tố vĩ mô thuận lợi hơn và dòng vốn tín dụng được phân bổ có chọn lọc. S&I Ratings dự báo vốn sẽ ưu tiên cho các chủ đầu tư có năng lực và dự án phục vụ nhu cầu ở thực, giúp thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn, dù khả năng tăng giá mạnh trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.
Tóm lại, sự kết hợp giữa hiệu suất cho thuê thấp, lãi vay cao và kỳ vọng tăng giá suy yếu đang buộc nhiều nhà đầu tư chung cư phải đánh giá lại chiến lược, dẫn đến xu hướng rút lui khỏi thị trường này.
