Thị trường nhà đất Hà Nội đang chứng kiến cảnh nhiều căn nhà trong ngõ phải hạ giá chào bán hàng tỷ đồng nhưng vẫn không có người mua. Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá mạnh, song thanh khoản vẫn rất chậm, thậm chí có căn rao bán suốt nhiều tháng không phát sinh giao dịch.
Giảm giá cả tỷ đồng nhưng khó bán
Khảo sát thực tế cho thấy, ngày càng nhiều chủ nhà phải hạ giá sâu sau nhiều tháng rao bán không có khách. Điển hình, một căn nhà trong ngõ ô tô tránh tại phường Khương Đình, Hà Nội được rao bán hồi đầu năm với giá 20 tỷ đồng, nay đã hạ xuống còn 19 tỷ đồng nhưng vẫn chưa bán được.
Theo chị Phương Oanh, môi giới phụ trách căn nhà này, việc giảm giá chưa hẳn là cắt lỗ mà chỉ là điều chỉnh kỳ vọng sau khi chủ nhà từng đẩy giá lên cao trong thời kỳ sốt nóng. Dù đã đẩy mạnh quảng bá, lượng khách hỏi mua vẫn rất ít. Chị Oanh cho biết: 'Không riêng khu vực Khương Đình, thị trường nhà đất Hà Nội gần như chững lại, người mua gần như không có'.
Giới môi giới nhận định, hiện tượng hạ giá chủ yếu xảy ra với những căn nhà nằm sâu trong ngõ, vướng quy hoạch, có diện tích nhỏ hoặc giá bị 'neo' quá cao. Dù nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá mạnh, thanh khoản vẫn rất chậm. Một số căn rao bán suốt nhiều tháng vẫn không có giao dịch.
Nguyên nhân: Giá cao và tâm lý e ngại quy hoạch
Anh Minh Tuấn, môi giới chuyên nhà thổ cư tại Cầu Giấy, chia sẻ: 'Chưa bao giờ thị trường khó bán như hiện nay. Ngoài yếu tố giá cao, tâm lý e ngại quy hoạch khiến khách hàng không mặn mà tìm nhà ở thời điểm này'. Chính điều này đang khiến giao dịch nhà trong ngõ Hà Nội trở nên ảm đạm hơn.
Nhiều căn nhà nằm trong diện chờ mở đường hoặc có nguy cơ bị thu hồi một phần diện tích đang rất khó bán, dù nằm ở vị trí trung tâm. Không ít khách hàng sau khi kiểm tra thông tin quy hoạch đã quyết định dừng giao dịch. Một môi giới tại quận Ba Đình cho biết, nhiều khách hiện ưu tiên tính pháp lý rõ ràng và khả năng thanh khoản lâu dài hơn là chạy theo vị trí trung tâm. 'Có những căn giá giảm cả tỷ đồng nhưng khách vẫn lắc đầu vì lo sau này dính quy hoạch hoặc khó sang nhượng', người này cho hay.
Dữ liệu thị trường: Giao dịch giảm mạnh
Theo dữ liệu của Batdongsan, đến hết tháng 3, mức độ quan tâm nhà riêng tại Hà Nội giảm 22% so với cuối năm ngoái. Khảo sát cho thấy gần 60% môi giới chia sẻ tình hình giao dịch phân khúc nhà riêng suy giảm trong quý I so với cuối năm ngoái.
Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy, quý I Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch (gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư), giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch, chủ yếu đến từ khu vực phía bắc và đông, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi, nơi mặt bằng giá còn phù hợp và hạ tầng đang dần hoàn thiện.
Ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, nhìn nhận giao dịch nhà đất Thủ đô sụt giảm rõ rệt, phản ánh dòng tiền đầu tư đang dè dặt trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị. Ông cho rằng, sự dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi không phải dấu hiệu thị trường 'nóng lên' mà là quá trình tái cấu trúc dòng tiền. Trong bối cảnh giãn dân và quy hoạch đô thị được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các khu vực ven trung tâm ngày càng rõ rệt.
Triển vọng thị trường
Nhìn về các quý còn lại của năm 2026, ông Trần Minh Tiến dự báo thị trường sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý thị trường vẫn thận trọng. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.
