Dự thảo nhà ở thương mại giá phù hợp: Cơ hội mới cho người thu nhập trung bình
Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng cao, việc tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình ngày càng trở nên khó khăn. Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp do Bộ Xây dựng xây dựng được kỳ vọng sẽ tạo thêm một phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường. Mục tiêu là mở rộng cơ hội an cư cho những người có thu nhập ổn định nhưng chưa đủ khả năng mua nhà ở thị trường tự do.
Quy định chi tiết và kỳ vọng từ người dân
Theo dự thảo đang được lấy ý kiến, người mua là cá nhân trong nước, mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn và không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền. Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, dự thảo đề xuất một số cơ chế thí điểm như cho phép giao chủ đầu tư dự án mà không thông qua đấu giá, đấu thầu và áp dụng một số thủ tục tương tự cơ chế đặc thù của nhà ở xã hội. Giá bán nhà được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí và cộng lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư.
Dù có thu nhập hơn 20 triệu đồng mỗi tháng, anh Minh Tuấn (32 tuổi, nhân viên kỹ thuật tại Hà Nội) cho biết việc mua một căn hộ tại thành phố vẫn là bài toán không dễ. Theo anh Tuấn, giá nhà liên tục tăng trong khi khả năng tích lũy có hạn khiến kế hoạch mua nhà nhiều lần phải trì hoãn. Vì vậy, thông tin về việc nghiên cứu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho nhóm thu nhập trung bình khiến anh khá quan tâm. Tuy nhiên, anh cũng cho rằng vẫn còn nhiều băn khoăn về tính khả thi của mô hình này.
"Trong bối cảnh chi phí đất đai, vật liệu và xây dựng đều cao, rất khó để có nhà ở thương mại với mức giá thật sự dễ tiếp cận. Ngay cả nhà ở xã hội hiện nay, nhiều người cũng rất chật vật mới mua được vì thủ tục khá phức tạp và nguồn cung không nhiều. Nếu có thêm loại hình nhà giá phù hợp thì tôi vẫn lo là không dễ để người cần thực sự tiếp cận được", anh Tuấn chia sẻ.
Doanh nghiệp đối mặt với bài toán chi phí phức tạp
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng chủ trương phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết, song việc triển khai trên thực tế sẽ gặp nhiều thách thức nếu chưa có cơ chế đủ rõ ràng và mạnh mẽ. Theo ông Quyết, dự thảo hiện nay đã đề xuất một số cơ chế hỗ trợ như giao chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu và áp dụng trình tự thủ tục tương tự nhà ở xã hội. Tuy nhiên, yếu tố then chốt vẫn nằm ở cơ chế xác định giá đất và giá bán.
Ông phân tích, với nhà ở xã hội, doanh nghiệp được miễn hoặc giảm nhiều loại thuế và tiền sử dụng đất, đồng thời Nhà nước quy định giá trần bán ra thị trường. Nhờ đó, bài toán chi phí - lợi nhuận tương đối rõ ràng. Trong khi đó, nếu nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì chi phí đầu vào sẽ rất lớn.
"Giả sử Nhà nước giao dự án mà không qua đấu giá, nhưng tiền sử dụng đất vẫn tính theo giá thị trường thì chi phí đã rất cao. Khi đó doanh nghiệp rất khó bán nhà với giá thấp", ông Quyết nói.
Ngoài chi phí đất, doanh nghiệp còn phải đối mặt với nhiều chi phí thị trường khác như giải phóng mặt bằng, lãi vay ngân hàng, vật liệu xây dựng và nhân công. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận mua lại đất của người dân theo giá thị trường trước khi triển khai dự án.
Dự thảo hiện cũng đề xuất mức lợi nhuận tối đa 15% cho chủ đầu tư khi phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Tuy nhiên, theo ông Quyết, nếu không có thêm các ưu đãi mạnh về đất đai và vốn, mức lợi nhuận này có thể khó đảm bảo tính khả thi. Theo ông, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp này đang ở trạng thái "trung gian": không có nhiều ưu đãi như nhà ở xã hội nhưng cũng không vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường như nhà ở thương mại thông thường. Chính sự "lưng chừng" này khiến doanh nghiệp khó tính toán hiệu quả đầu tư.
Góc nhìn pháp lý và đề xuất từ chuyên gia
Từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng việc khuyến khích phát triển loại hình nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình là cần thiết. Tuy nhiên, các cơ chế chính sách liên quan đến mô hình "nhà ở thương mại giá phù hợp" cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Theo ông, về bản chất pháp lý, nhà ở thương mại là loại hình vận hành theo cơ chế thị trường, trong đó giá cả được quyết định bởi quy luật cung - cầu.
Trong khi đó, nhà ở xã hội là loại hình có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các nhóm đối tượng được hưởng chính sách. Vì vậy, việc hình thành một loại hình "lai" giữa hai mô hình này có thể dẫn tới một số bất cập trong thực tiễn. Chẳng hạn, nếu trong cùng một khu vực tồn tại dự án nhà ở thương mại thông thường và dự án nhà ở thương mại giá phù hợp với mức giá thấp hơn đáng kể, người mua có thể tập trung vào dự án được ưu đãi. Điều này có thể tạo ra sự cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, theo luật sư Đỉnh, chính sách cũng có thể tiềm ẩn nguy cơ trục lợi. Mặc dù dự thảo quy định người mua không được chuyển nhượng trong 5 năm, song sau thời gian này, việc chuyển nhượng theo giá thị trường vẫn có thể xảy ra. Trong bối cảnh dự thảo không đặt ra cơ chế xét duyệt đối tượng mua như nhà ở xã hội, một số trường hợp có thể nhờ người khác đứng tên mua để hưởng chênh lệch sau này.
Từ những phân tích trên, ông cho rằng thay vì tạo thêm một loại hình nhà ở "lai", cần tập trung hoàn thiện và nâng cao hiệu quả chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện hành. Theo ông, nếu chính sách nhà ở xã hội được triển khai hiệu quả và đồng bộ trên các quỹ đất đã quy hoạch, nhu cầu nhà ở của nhóm thu nhập thấp và trung bình có thể được đáp ứng tốt hơn, đồng thời giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định và bền vững hơn.
Kết luận và triển vọng tương lai
Dự thảo thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng mở thêm cơ hội mua nhà cho người thu nhập trung bình, nhưng vẫn còn nhiều băn khoăn về tính khả thi từ cả phía người dân, doanh nghiệp và chuyên gia pháp lý. Để chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, với những cơ chế ưu đãi cụ thể và minh bạch. Chỉ khi đó, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp mới có thể trở thành giải pháp hữu hiệu, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho đông đảo người dân tại các đô thị lớn.
