Hàng loạt căn nhà mặt phố tại Hà Nội đóng cửa, treo biển cho thuê hoặc sang nhượng suốt nhiều tháng do kinh doanh khó khăn, doanh thu sụt giảm. Trên các tuyến phố “đất vàng” như Kim Mã, Tràng Thi, Hàng Bông, Chùa Bộc, Xã Đàn, Phạm Ngọc Thạch, Nguyễn Trãi, nhiều cửa hàng đã trả lại mặt bằng, ngừng kinh doanh.
Chủ cửa hàng thời trang trả mặt bằng vì gánh nặng chi phí
Chị Trần Tú Linh, chủ một cửa hàng thời trang trên phố Kim Mã, vừa trả mặt bằng sau 5 năm kinh doanh. Chị cho biết chi phí thuê mặt bằng cao, trong khi không bán được hàng, doanh thu sụt giảm nghiêm trọng buộc chị phải đóng cửa để giảm áp lực tài chính. Mặt bằng chị thuê có diện tích 30m², giá thuê hàng tháng lên tới 35 triệu đồng, chưa kể chi phí nhân sự, điện nước, marketing. Một năm trở lại đây, lượng khách mua sắm rất ít, doanh thu giảm mạnh, không đủ bù chi phí nên chị đành trả nhà, thanh lý cửa hàng.
Cũng theo chị Linh, trước làn sóng trả mặt bằng, chủ nhà đề xuất giảm tiền thuê 20% để giữ khách nhưng chị vẫn không mặn mà thuê tiếp, vì mức giảm này không ăn thua so với số lỗ hàng chục triệu đồng/tháng mà chị đang gồng gánh.
Chuyển sang mặt bằng trong ngõ và bán online
Chị Vũ Thị Hoa, chủ một cửa hàng thời trang trên phố Chùa Bộc, cho biết chị vừa quyết định trả lại mặt bằng 3 tầng tại đây, dù chủ nhà hỗ trợ giảm giá từ 50 triệu xuống 40 triệu đồng/tháng. Doanh thu giảm sút, khách đến cửa hàng mỗi ngày chỉ còn vài lượt. Sau gần 1 năm gồng gánh, chị nhận ra việc giữ mặt bằng là gánh nặng. Chị cho rằng xu hướng kinh doanh hiện nay không nhất thiết phải thuê mặt bằng hay mở nhiều cửa hàng mới bán được, nên chị đã quyết định trả lại mặt bằng trên tuyến phố trung tâm để chuyển sang mặt bằng trong ngõ với giá hợp lý hơn, kết hợp kinh doanh trực tuyến qua các sàn thương mại. Tuy nhiên, sau nhiều tháng đăng tin, chị Hoa vẫn chưa tìm được khách thuê lại để rút tiền đặt cọc.
Môi giới: Thị trường khó khăn chưa từng thấy
Anh Trần Xuân Ngọc, một môi giới chuyên cho thuê nhà mặt phố khu vực nội đô Hà Nội, cho biết chưa bao giờ thị trường cho thuê nhà phố lại khó khăn như hiện nay. Nhiều căn mặt tiền rộng, vị trí đẹp, rao thuê từ đầu năm đến giờ vẫn chưa có khách. Chủ nhà buộc phải giảm giá, nhưng mức giảm chưa đủ thuyết phục người thuê trong bối cảnh kinh doanh nhiều rủi ro. “Có nhiều cửa hàng nằm ở ngay mặt đường, mặt tiền rộng 4-6 m, giá thuê giảm từ 20-30% so với trước đây nhưng đăng tin nhiều tháng vẫn không có khách thuê. Đây là giai đoạn khó khăn nhất mà tôi từng thấy của thị trường nhà mặt phố cho thuê, chủ nhà hiện giờ cũng không còn cảnh 'hét' giá ép khách thuê như trước đây”, anh Ngọc kể.
Theo anh Ngọc, nguyên nhân đầu tiên là chi phí thuê mặt bằng quá cao so với hiệu quả kinh doanh thực tế. Trong bối cảnh sức mua suy giảm, người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, nhiều hộ kinh doanh nhỏ và vừa không còn đủ khả năng “gánh” mức tiền thuê từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng. Bên cạnh đó, sự bùng nổ của thương mại điện tử đã làm thay đổi căn bản cách thức kinh doanh. Với nhiều ngành hàng như thời trang, phụ kiện, đồ gia dụng, việc duy trì cửa hàng mặt phố không còn là điều kiện bắt buộc. Thay vào đó, bán hàng online, kết hợp kho bãi trong ngõ hoặc ngoại thành, giúp giảm mạnh chi phí cố định.
Tác động từ chiến dịch lập lại trật tự đô thị
Đặc biệt, từ giữa tháng 12/2025, Hà Nội triển khai chiến dịch lập lại trật tự đô thị trên toàn thành phố, trọng tâm là xử lý tình trạng lấn chiếm vỉa hè, lòng đường. Đầu năm 2026, các biện pháp tiếp tục được siết chặt, xử phạt nghiêm nhằm duy trì kỷ cương, đảm bảo mỹ quan đô thị. Thay đổi này giúp phố phường thông thoáng hơn, sạch đẹp hơn nhưng cũng tạo áp lực không nhỏ với các hoạt động kinh doanh, đặc biệt nhóm cửa hàng ăn uống vốn phụ thuộc lớn vào không gian vỉa hè. Anh Ngọc chia sẻ thêm, có nhiều quán nhậu và quán đồ ăn lâu nay “hút” khách nhờ vỉa hè rộng thì nay không còn ưu điểm nữa. Nhiều quán giảm 1/3 - 1/4 doanh thu do không còn được kinh doanh ngoài vỉa hè. Trong khi nhiều quán nhỏ phụ thuộc gần như hoàn toàn vào vỉa hè thì nay không thể kinh doanh được nữa.
Chuyên gia: Nhà phố sẽ quay về để ở
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định sự phát triển của thương mại điện tử khiến hoạt động mua sắm linh hoạt hơn, việc thuê mặt bằng trưng bày sản phẩm dần không cần thiết. Ngoại trừ các đơn vị kinh doanh hàng ăn hoặc ngân hàng cần mặt bằng lớn, các cá nhân kinh doanh hàng hóa thông thường như thời trang sẽ giảm nhu cầu về mặt bằng nhà phố. “Trong tương lai xa, nhà phố sẽ quay về đúng với bản chất của một căn nhà, tức là phục vụ mục đích để ở hơn là kinh doanh”, ông Quốc Anh dự báo.
Ngoài ra, giá bán nhà phố trung tâm ngày càng tăng cao, khiến tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê giảm. “Để giữ giá trị căn nhà, chủ nhà không thể giảm giá cho thuê vì tỷ suất lợi nhuận hiện đã ở mức rất thấp. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh chưa thể xem là tốt, nhiều cá nhân, đơn vị không dễ gánh được chi phí thuê mặt bằng. Điều đó dẫn đến tình trạng mặt bằng cho thuê ế ẩm”, ông Quốc Anh nói.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng đánh giá sự phát triển của thương mại điện tử và xu hướng tiêu dùng tại trung tâm thương mại hiện đại khiến mặt bằng bán lẻ truyền thống vắng khách. “Với tình hình hiện nay, các chủ sở hữu bất động sản cần điều chỉnh để thích nghi. Việc đưa giá thuê về đúng giá trị thực là cần thiết, thay vì đẩy giá cao gây khó khăn cho doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh”, ông Khánh khuyến cáo.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định khách thuê hiện nắm lợi thế rõ rệt. Nếu trước đây chủ nhà ở thế chủ động, có quyền “chọn mặt gửi vàng” và giữ giá cao, thì nay họ buộc phải linh hoạt hơn nếu không muốn mặt bằng trống dài hạn. Thực tế, không ít chủ nhà đã chấp nhận giảm sâu tới 30% trong những tháng đầu để hút khách, nhưng kết quả vẫn khá khiêm tốn. Nguyên nhân sâu xa không chỉ nằm ở chu kỳ kinh tế hay sức mua suy giảm mà còn từ sự thay đổi căn bản trong hành vi tiêu dùng và mô hình kinh doanh. Khi chi phí thuê mặt bằng bị đẩy lên quá cao, nhiều hộ kinh doanh nhỏ và vừa không còn đủ sức cạnh tranh, buộc phải chuyển sang bán hàng online hoặc thu hẹp quy mô. Bên cạnh đó, những điều kiện thuê ngặt nghèo như yêu cầu trả tiền trước 6 tháng đến cả năm, hợp đồng dài hạn thiếu linh hoạt, nay trở thành rào cản lớn khiến khách không còn “mặn mà” thuê.
