Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một cuộc chuyển đổi lớn khi Chính phủ có thể thay đổi quan điểm từ khuyến khích đầu cơ sang phát triển nhà cho thuê làm trụ cột. Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group và Trưởng ban hạ tầng VASI, cho rằng đây sẽ là một cuộc tái cấu trúc sâu rộng trong 10-20 năm tới.
Mô hình cũ và những hệ lụy
Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển dựa trên mô hình tăng giá đất, đầu cơ tài sản, tích trữ bất động sản, sử dụng đòn bẩy tín dụng và kỳ vọng quy hoạch hạ tầng để tăng giá. Tuy nhiên, mô hình này gây ra nhiều hệ lụy như giá nhà tăng nhanh, người trẻ khó tiếp cận nhà ở, đất đai bị bỏ hoang, dòng tiền chảy vào đầu cơ thay vì sản xuất, và bất động sản trở thành công cụ tích sản hơn là phục vụ nhu cầu ở thực.
Chuyển hướng chiến lược: Nhà cho thuê làm trụ cột
Nếu Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm “Nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản” và lấy phát triển nhà cho thuê làm trụ cột, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển từ mô hình cũ “mua đất – chờ tăng giá – bán chênh lệch” sang mô hình mới “đầu tư khai thác dòng tiền – cho thuê – vận hành dài hạn”. Đây là mô hình đã được áp dụng thành công tại Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức và Trung Quốc.
Phân khúc chịu tác động mạnh
- Đất nền đầu cơ: Chịu tác động lớn nhất vì tăng giá dựa vào kỳ vọng, không tạo dòng tiền thực, nhiều khu vực không có dân cư thật và phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Nếu Nhà nước đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản, đất bỏ hoang và siết tín dụng đầu cơ, dòng tiền lướt sóng sẽ giảm mạnh. Các khu vực dễ bị ảnh hưởng gồm đất nền vùng ven sốt theo tin đồn, khu đô thị bỏ hoang, phân lô bán nền xa trung tâm, và các dự án chưa có hạ tầng và dân cư thực.
- Căn hộ cao cấp: Các căn hộ giá từ 15-30 tỷ đồng nhưng tỷ suất cho thuê chỉ 2-3%/năm sẽ chịu áp lực điều chỉnh giá nếu lãi suất ngân hàng tăng, thuế tài sản áp dụng và dòng tiền đầu cơ giảm.
- Shophouse: Nhiều khu shophouse giá cao nhưng không có hoạt động kinh doanh thực, chủ yếu đầu cơ, sẽ chịu áp lực giảm giá nếu áp dụng thuế tài sản bỏ hoang.
Phân khúc tăng trưởng mạnh
Ngược lại, phân khúc nhà ở cho thuê quanh khu công nghiệp được dự báo sẽ bùng nổ trong 10 năm tới nhờ bốn động lực: làn sóng FDI tiếp tục tăng, nhu cầu lao động và kỹ sư trình độ cao gia tăng, thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở an toàn cho công nhân và chuyên gia, và tốc độ phát triển nhanh của các đô thị công nghiệp. Các mô hình hưởng lợi gồm căn hộ công nhân, ký túc xá, căn hộ cho chuyên gia, serviced apartment, co-living, và đô thị công nghiệp tích hợp.
Về địa lý, các địa phương có nền tảng công nghiệp mạnh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc (phía Bắc) và Bình Dương, Đồng Nai, Long An (phía Nam) sẽ hưởng lợi lớn nhất. Các căn hộ vừa túi tiền, diện tích nhỏ, gần giao thông công cộng và khu công nghiệp cũng tăng nhu cầu. Nhà ở xã hội cho thuê có thể trở thành “phân khúc chiến lược quốc gia” nếu được ưu đãi tín dụng, miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và thuế. Các quỹ đầu tư từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, quỹ ESG và quỹ hưu trí sẽ quan tâm phân khúc này.
Bài toán giá nhà và thu nhập
Một gia đình trẻ tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng có thu nhập 25-50 triệu đồng/tháng, chi phí nhà ở không nên vượt quá 35-40% thu nhập. Do đó, căn hộ mua phù hợp khoảng 1,5-3,5 tỷ đồng, căn hộ thuê 6-12 triệu đồng/tháng, diện tích 45-70m2. Với công nhân khu công nghiệp thu nhập 8-18 triệu đồng/tháng, giá thuê phòng cơ bản từ 1,5-6 triệu đồng/tháng, diện tích 20-40m2.
Điều kiện để mô hình nhà cho thuê thành công
Mô hình nhà cho thuê khả thi nếu doanh nghiệp và nhà đầu tư lớn tham gia, với lợi nhuận từ cho thuê 6-10%/năm, công suất thuê cao, dòng tiền ổn định, tiếp cận quỹ đất sạch giá hợp lý và vốn vay dài hạn lãi suất thấp. Nhà nước cần đồng bộ chính sách: thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều bất động sản, thuế đất bỏ hoang, thuế chuyển nhượng ngắn hạn; đồng thời miễn giảm VAT, thuế doanh nghiệp, tiền sử dụng đất và khấu hao nhanh cho nhà cho thuê. Về tín dụng, cần hạn chế tín dụng đầu cơ nhưng ưu đãi vốn dài hạn cho nhà cho thuê, phát triển green finance và ESG finance. Về quy hoạch, cần quy hoạch quỹ đất cho nhà cho thuê, tích hợp với khu công nghiệp, TOD, giao thông công cộng. Về pháp lý, cần hoàn thiện khung pháp lý Build to Rent, REITs, quỹ đầu tư bất động sản, luật quản lý vận hành nhà cho thuê.
Rủi ro và lộ trình
Rủi ro lớn nhất là siết đầu cơ quá mạnh nhưng không tạo đủ nguồn cung nhà thuê, không có tín dụng ưu đãi và quỹ đất phù hợp, dẫn đến thị trường đóng băng, doanh nghiệp khó khăn, giảm đầu tư xây dựng và nợ xấu gia tăng. Quá trình chuyển đổi cần lộ trình 10-15 năm. Nếu thành công, mô hình “nhà cho thuê làm trụ cột” sẽ giảm bong bóng đất, tăng khả năng tiếp cận nhà ở, hút FDI, phát triển đô thị công nghiệp bền vững, ổn định đời sống người lao động, tăng tiêu dùng xã hội và chuyển dòng vốn từ đầu cơ sang sản xuất. Việt Nam có thể hình thành mô hình “Khu công nghiệp + đô thị công nhân + ESG + logistics + dịch vụ” để trở thành trung tâm sản xuất và đô thị công nghiệp mới của châu Á giai đoạn 2026-2040.
Nếu nhà cho thuê trở thành trụ cột, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước sang chu kỳ mới: “khai thác dòng tiền – vận hành tài sản – đô thị dịch vụ – ESG – REITs” thay cho mô hình “đầu cơ đất – tăng giá tài sản – lướt sóng”. Đây không phải là suy giảm mà là tái cấu trúc hướng tới phát triển bền vững.
