Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp: Giải pháp hay nguy cơ trục lợi?
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, một chính sách được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung nhà ở cho nhóm người thu nhập trung bình trong bối cảnh giá nhà leo thang. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng chính sách này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là nguy cơ trục lợi và hình thành cơ chế xin - cho.
Cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình
Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược và Marketing PropertyGuru Việt Nam, hiện nay căn hộ hai phòng ngũ với giá khoảng 3 tỷ đồng trở xuống gần như đã biến mất. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đang ở mức cao, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở đô thị của thế hệ trẻ ngày càng xa vời. Trong khi đó, nhà ở xã hội vẫn tồn tại những ràng buộc nhất định, đặc biệt là điều kiện thu nhập tối đa.
Ông Long cho rằng đề xuất thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhóm người có thu nhập trung bình, không bị ràng buộc chặt về điều kiện thu nhập. Nếu triển khai thành công, nhóm thu nhập trên 40 triệu đồng/tháng vẫn có thể tiếp cận nhà ở với tỷ lệ vay an toàn hơn. Quy định giới hạn mua 1 căn và không chuyển nhượng trong 5 năm được đánh giá là hợp lý để đảm bảo phục vụ nhu cầu ở thực.
Thách thức trong triển khai thực tế
Tuy nhiên, thách thức lớn nhất nằm ở bài toán sản phẩm. Một dự án giá vừa tầm vẫn phải đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư, đồng thời cần vị trí và tiện ích đủ sức hút để người dân về ở. Trong cơ chế thị trường, nếu không có quỹ đất mới theo khung thí điểm, rất khó để tạo ra sản phẩm giá thấp ở khu vực trung tâm. Khả năng cao các dự án sẽ phải phát triển ở khu vực xa hơn, khi đó yếu tố kết nối hạ tầng trở thành điều kiện tiên quyết.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là một giải pháp chuyển tiếp mang tính cấp bách. Theo ông, thực tế hiện nay tồn tại một nhóm rất lớn người dân không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại với mức giá đang neo cao.
Nguy cơ trục lợi và cơ chế xin - cho
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng dự thảo Nghị quyết có những điểm khác biệt so với các luật hiện hành, điển hình là cơ chế chỉ định chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu. Ông Đỉnh phân tích rằng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” là hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội, và về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập.
Ông lấy ví dụ: nếu hai dự án có quy mô và tính chất tương tự, nhưng một dự án được hưởng chính sách giá phù hợp với giá bán 30 triệu đồng/m2, trong khi dự án kia không được hưởng với giá 60 triệu đồng/m2, khách hàng sẽ đổ xô mua căn hộ tại dự án giá thấp hơn. Điều này có thể dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư tìm mọi cách để hưởng chính sách, hình thành trào lưu đi “xin” chính sách, tạo cơ chế xin - cho và tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.
Ngoài ra, nếu chính sách áp dụng đại trà, rộng rãi cũng khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất. Chính sách có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do các dự án được chỉ định chủ đầu tư, việc giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.
Đề xuất từ các chuyên gia
Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng đây là một trong những nỗ lực tìm kiếm giải pháp để giải quyết tốt hơn vấn đề về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông đề xuất cần có thêm các chính sách mới để giảm thiểu chi phí cơ hội mà chủ đầu tư và người mua phải bỏ ra, ví dụ như các chi phí liên quan đến "bôi trơn", thủ tục hay các chi phí tiêu cực khác.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property đánh giá đề xuất ưu tiên nhóm thu nhập trung bình được mua nhà giá phù hợp sẽ là chính sách giúp đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, ông lo ngại tình trạng chủ đầu tư thiếu mặn mà với phân khúc này bởi ưu đãi có thể chưa thực sự hấp dẫn, đặc biệt khi mức lợi nhuận định mức chỉ cao hơn nhà xã hội 5%.
Luật sư Đỉnh đề xuất không cần thiết phải ban hành hình thức nhà ở thương mại giá phù hợp. Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp, cần “nắn chỉnh” chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế.
Quy định trong dự thảo
Dự thảo Nghị quyết quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án, đồng thời không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. Giá bán được xác định trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí liên quan, cộng lợi nhuận tối đa 15%.
Người mua, thuê mua là cá nhân trong nước và chỉ được mua, thuê mua 1 căn từ chủ đầu tư. Bên mua không được bán lại trong tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. HoREA đã đề xuất bỏ khống chế lợi nhuận cho nhà ở thương mại giá hợp lý, cho rằng quy định khống chế mức lợi nhuận tối đa 15% là chưa phù hợp.
