Thị trường văn phòng Hà Nội đang chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung khi hơn 100.000 m2 sàn văn phòng mới được bổ sung chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, tương đương tổng nguồn cung của cả năm 2025 và gần bằng lượng bổ sung trong cả năm 2024, theo báo cáo của CBRE.
Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại Tây Hồ Tây
Các dự án mới chủ yếu nằm ở khu vực Tây Hồ Tây (Khu đô thị Starlake). Trong nửa đầu năm, hai dự án Oriental Square và IFC Hanoi đã đi vào hoạt động, cung cấp hơn 73.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê, nâng tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội lên khoảng 1,96 triệu m2. Dự án văn phòng hạng A Parc Hanoi do Indochina Kajima làm chủ đầu tư cũng vừa hoàn thành cất nóc và dự kiến vận hành từ quý I/2027, bổ sung thêm khoảng 45.000 m2 diện tích cho thuê.
Nguồn cung tăng mạnh diễn ra trong bối cảnh nhu cầu mở rộng của doanh nghiệp vẫn tích cực. Theo Cục Thống kê, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 5 tháng đầu năm đạt gần 25 tỷ USD, tăng 35% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện tăng 10%. Số doanh nghiệp thành lập mới trên cả nước tăng 42%, riêng Hà Nội tăng 34%. Các chuyên gia cho rằng đây là nền tảng giúp thị trường văn phòng duy trì nhu cầu thuê, đặc biệt ở phân khúc hạng A với khách thuê chủ yếu là tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp công nghệ, tài chính và công ty có vốn đầu tư nước ngoài.
Cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gay gắt
Giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội vẫn ổn định nhờ nhu cầu tích cực, nhưng tỷ lệ trống đang chịu áp lực lớn khi hàng loạt dự án mới gia nhập thị trường. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định: "Một lượng lớn diện tích cùng lúc gia nhập thị trường khiến áp lực trong 3-6 tháng tới sẽ rất rõ nét. Không chỉ các dự án mới phải tìm khách thuê mà ngay cả các tòa nhà đã hoạt động nhiều năm cũng chịu sức ép giữ chân khách hiện hữu."
Tổng diện tích văn phòng được hấp thụ trong nửa đầu năm đạt hơn 37.000 m2, thấp hơn đáng kể so với nguồn cung mới. Hệ quả là tỷ lệ trống văn phòng hạng A tăng lên 28,3%, cao hơn nhiều so với mức lý tưởng 10-15%. Ở phân khúc hạng B, tỷ lệ trống là 17,5%, cải thiện nhẹ so với quý trước.
Theo bà Nguyễn Hoài An, một tòa nhà văn phòng thường cần 3-5 năm để đạt tỷ lệ lấp đầy ổn định, nhưng khi nguồn cung tăng nhanh, quá trình này kéo dài hơn, đòi hỏi chủ đầu tư linh hoạt trong chính sách cho thuê. Nhiều chủ đầu tư giữ giá niêm yết để bảo toàn giá trị tài sản, trong khi một số dự án giảm giá thuê thực tế, kéo dài thời gian miễn phí thuê hoặc đưa ra ưu đãi để cải thiện tỷ lệ lấp đầy.
Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện ở mức 29,5 USD/m2/tháng, giảm 1,2% so với quý trước và giảm 1,6% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do chính sách giá cạnh tranh của các dự án mới. Giá thuê văn phòng hạng B duy trì ở mức 14,8 USD/m2/tháng nhờ nguồn cung mới không quá lớn và tệp khách thuê ổn định.
Chất lượng công trình trở thành yếu tố cạnh tranh then chốt
Chuyên gia CBRE cho rằng các chủ đầu tư hiện nay phải cạnh tranh nhiều hơn về chất lượng công trình. Các tiêu chuẩn như chứng nhận công trình xanh, hệ thống vận hành thông minh và hệ tiện ích phục vụ người sử dụng ngày càng quan trọng trong quyết định thuê và gia hạn hợp đồng. Các dự án mới đều hướng tới tiêu chuẩn phát triển bền vững và đầu tư nhiều hơn cho trải nghiệm khách thuê.
Trong khoảng 2 năm tới, Hà Nội dự kiến đón thêm hơn 200.000 m2 văn phòng hạng A mới, cao hơn đáng kể so với khoảng 160.000 m2 dự kiến bổ sung tại TP.HCM. Nguồn cung gia tăng sẽ giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn, đồng thời buộc các chủ đầu tư cạnh tranh toàn diện hơn từ chất lượng, dịch vụ quản lý đến chính sách cho thuê để thu hút và giữ chân khách hàng.
