Chỉ trong vài tuần gần đây, thị trường căn hộ tại khu vực Bình Dương cũ (nay thuộc TP.HCM) liên tục ghi nhận nhiều dự án chào hàng. Mới nhất, dự án Monrei Saigon tại cửa ngõ đông bắc TP.HCM do Mitsubishi Corporation cùng các đối tác phát triển chính thức mở bán. Dự án được phát triển trên khu đất Thuận An 1 rộng 1,8 ha, gồm ba tòa tháp với khoảng 2.700 căn hộ.
Hàng loạt dự án lớn ra mắt
Trước đó, Khải Hoàn Land cũng giới thiệu ra thị trường dự án Khải Hoàn Imperial với hơn 1.500 căn hộ. Dự án nằm trên mặt tiền Quốc lộ 13, đối diện Aeon Mall Bình Dương Canary. Theo kế hoạch, dự án gồm hai tòa tháp cao 41 tầng và dự kiến bàn giao vào tháng 7/2028.
Trong khi đó, Lê Phong tiếp tục mở bán dự án The Emerald Boulevard trên Quốc lộ 13 với hơn 1.200 căn hộ, đồng thời khởi công khu căn hộ cao cấp The Emerald River Park tại phường Lái Thiêu với quy mô gần 2.500 sản phẩm, bao gồm căn hộ ở, căn hộ lưu trú và shophouse.
Áp lực không nằm ở số lượng mà là loại hình sản phẩm
Không chỉ sôi động trong quý II, thị trường này đã tăng tốc ngay từ đầu năm. Theo OneHousing, trong quý I/2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn hộ mở bán mới, trong đó riêng khu vực Bình Dương cũ đóng góp khoảng 2.200 căn từ 6 dự án, tương đương gần 60% nguồn cung mới toàn thị trường.
Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương theo đó cũng tăng 7% trong quý I/2026, lên khoảng 56 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, một số dự án mới đã ghi nhận giá vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m2.
Khảo sát của Tri Thức - Znews trên trục Quốc lộ 13 cho thấy ngoài các dự án vừa ra mắt trong năm nay, khu vực này còn có hàng chục dự án căn hộ lớn nhỏ đang đồng loạt đẩy nhanh tiến độ xây dựng như La Pura của Phát Đạt, khu đô thị The One World của Kim Oanh Group...
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam cho rằng việc hàng loạt dự án cùng ra hàng tại Bình Dương thời điểm này là diễn biến "bình thường" của thị trường. Theo ông Kiệt, quỹ đất phát triển căn hộ tại nội đô TP.HCM ngày càng khan hiếm, trong khi Bình Dương vẫn còn nhiều quỹ đất có thể triển khai dự án với mức giá hợp lý hơn. Điều này không chỉ thu hút chủ đầu tư mà còn kéo theo dòng người mua ở thực và nhà đầu tư từ vùng lõi TP.HCM dịch chuyển sang khu vực lân cận.
Đặc biệt, sau khi Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM, rào cản tâm lý đối với người mua đã giảm đáng kể. "Trước đây, nhiều người còn e ngại khi mua nhà ở tỉnh. Tuy nhiên, sau khi Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM, rào cản tâm lý này phần nào được gỡ bỏ, giúp người mua cảm thấy yên tâm hơn khi lựa chọn căn hộ tại khu vực này", ông nói.
Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng nguy cơ dư cung căn hộ tại Bình Dương hiện chưa phải vấn đề đáng lo ngại. Theo bà, khu vực này vẫn sở hữu nền tảng nhu cầu vững chắc nhờ vai trò trung tâm công nghiệp, tỷ lệ nhập cư cao cùng khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm TP.HCM. Đây là những yếu tố giúp thị trường tiếp tục hấp thụ nguồn cung mới và tạo động lực để các chủ đầu tư mở rộng hoạt động phát triển dự án.
Tuy nhiên, chuyên gia từ Savills cho rằng điều đáng quan tâm hơn nằm ở cơ cấu nguồn cung. "Áp lực sẽ gia tăng nếu thị trường tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp", bà nói. Trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, các chuyên gia nhận định phân khúc trung cấp nên tiếp tục giữ vai trò chủ đạo ở thị trường này. Nếu nguồn cung cao cấp tăng quá nhanh trong khi nhu cầu thực không theo kịp có thể làm gia tăng rủi ro mất cân đối thị trường trong dài hạn, đặc biệt tại những khu vực có mức giá bị đẩy lên quá cao so với khả năng hấp thụ thực tế.
Ai đang mua căn hộ ở Bình Dương?
Ở thời điểm hiện tại, ông Kiệt nhìn nhận sức hấp thụ của thị trường vẫn duy trì khá tích cực. Theo số liệu của CBRE, phần lớn dự án mở bán mới tại Bình Dương đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 60-70%.
Về chân dung khách hàng, ông Kiệt cho biết nhu cầu mua căn hộ tại Bình Dương đang phân hóa khá rõ theo từng khu vực. Trên trục Quốc lộ 13, khách mua chủ yếu là người có nhu cầu ở thực, hoặc những người chuyển từ trung tâm TP.HCM ra vùng ven nhờ kết nối giao thông thuận tiện trong khi giá nhà vẫn thấp hơn đáng kể.
Trong khi đó, khu vực Thành phố mới Bình Dương lại thu hút các dự án quy mô lớn và chất lượng cao, hướng đến nhóm nhà đầu tư kỳ vọng vào khả năng khai thác cho thuê và tiềm năng tăng giá của bất động sản khi các tuyến metro cùng nhiều công trình hạ tầng trọng điểm được triển khai trong tương lai.
"Nhiều nhà đầu tư mua với kỳ vọng khi các tuyến metro hoặc các công trình hạ tầng trọng điểm được triển khai, giá trị dự án sẽ tăng nhanh hơn so với các khu vực khác. Có thể hiểu đơn giản là họ đi trước để đón đầu vị trí đẹp", ông nói.
Đối với người mua ở thực đang có ý định mua căn hộ ở Bình Dương, bà Hương khuyến nghị nên ưu tiên các dự án có khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm TP.HCM và các trung tâm việc làm, đồng thời bảo đảm yếu tố pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực tài chính. Giá bán cũng cần được xem xét trong tương quan với vị trí và chất lượng sản phẩm, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Còn với nhà đầu tư, bà cho rằng cần đánh giá thêm nhu cầu thuê thực tế và khả năng thanh khoản trên thị trường thứ cấp, đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong bối cảnh lãi suất còn biến động.
