Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước, theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính). Riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD, đứng thứ hai về quy mô vốn đăng ký, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo. Như vậy, cứ 100 USD vốn FDI đăng ký mới và điều chỉnh thì có gần 18 USD được rót vào bất động sản.
Người mua trong nước thận trọng, giá căn hộ hạ nhiệt
Trái ngược với dòng vốn ngoại, người mua trong nước đang ngày càng thận trọng. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước. Một khảo sát mới nhất cho thấy chỉ khoảng 36% người được hỏi duy trì nhu cầu rõ rệt đối với bất động sản, giảm mạnh so với mức 55% của năm trước. Đáng chú ý, chỉ 17% có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, phần lớn lựa chọn tiếp tục quan sát và chờ thêm ít nhất một năm.
Sự thay đổi tâm lý đã phản ánh lên mặt bằng giá. Trong vài tháng gần đây, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội giảm từ khoảng 88 triệu đồng xuống 85 triệu đồng/m². Tại TP.HCM (địa giới cũ), giá căn hộ duy trì quanh 69 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước. Giá rao bán chung cư tại Hưng Yên và Bắc Ninh (địa giới cũ) cũng giảm khoảng 3%.
Nhà đầu tư ngoại nhìn xa: Đô thị hóa, hạ tầng và tăng trưởng
Nếu người mua trong nước chủ yếu cân nhắc chi phí vốn và thanh khoản ngắn hạn, các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá thị trường theo góc nhìn dài hạn. Các yếu tố như tốc độ đô thị hóa, hoàn thiện hạ tầng, triển vọng tăng trưởng kinh tế, quy mô dân số và sức mua tương lai vẫn tạo sức hấp dẫn cho bất động sản Việt Nam. Điều này giải thích vì sao lĩnh vực này tiếp tục duy trì vị trí "á quân" về thu hút vốn FDI trong nửa đầu năm. Cả năm 2025, bất động sản thu hút 6,26 tỷ USD FDI, chiếm 19,9% tổng vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh. Chỉ sau 6 tháng đầu năm 2026, lượng vốn ngoại vào bất động sản đã tương đương khoảng 81% quy mô cả năm trước.
Trong số các quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, Singapore dẫn đầu với hơn 7,3 tỷ USD vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc và Nhật Bản.
Dòng vốn ngoại tăng tốc M&A
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, phân khúc nhà ở dẫn dắt hoạt động M&A bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch. Mô hình hợp tác phát triển giữa doanh nghiệp trong nước và đối tác nước ngoài ngày càng phổ biến, cho thấy xu hướng chia sẻ nguồn lực và giảm thiểu rủi ro.
Một thương vụ đáng chú ý là DIC Corp (DIG) chuyển nhượng bốn phân khu thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai). Ba phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên An phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD. Phân khu 7.1 rộng khoảng 14,3 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.
Ở nhóm dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển cũng ngày càng phổ biến. Đáng chú ý là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM), sau khi UBND TP.HCM chấp thuận để Lotte chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan. Ngay sau đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đã ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD, mở ra khả năng hình thành liên doanh phát triển một trong những dự án quy mô lớn tại Thủ Thiêm.
Một giao dịch khác là TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya hoàn tất mua khu đất phát triển rộng 1,9 ha trên đường Đào Sư Tích, huyện Nhà Bè, TP.HCM với giá trị ước tính khoảng 30 triệu USD. Ngoài ra, thị trường phía Nam còn ghi nhận OBC Holdings mua lại dự án tháp căn hộ Thuận An Xanh và Bcons Group mua lại dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.
Chất lượng tài sản lên ngôi
Theo JLL, khẩu vị của các nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể. Thay vì ưu tiên các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ, dòng vốn đang chuyển sang những tài sản có chất lượng cao, khả năng tạo ra giá trị bền vững và chống chịu tốt trước biến động kinh tế vĩ mô. Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn của JLL Việt Nam, nhận định: "Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo."
Sự đối lập giữa dòng vốn ngoại và tâm lý người mua trong nước cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới. Nếu người mua cá nhân vẫn ưu tiên giữ tiền mặt và chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn về lãi suất và mặt bằng giá, thì các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đặt cược vào triển vọng dài hạn. Điều này cho thấy bất động sản Việt Nam có thể đã không còn là sân chơi của chiến lược "mua nhanh - bán nhanh", mà đang chuyển dần sang giai đoạn đề cao chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và giá trị tích lũy trong dài hạn.
