Nghịch Lý Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM: Phục Hồi Cao Cấp, Thiếu Nhà Ở Xã Hội
Thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đang trải qua một giai đoạn phục hồi đáng chú ý, nhưng đi kèm với đó là những nghịch lý sâu sắc. Năm 2025, doanh thu kinh doanh bất động sản tại TP.HCM đạt 387.683 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước, báo hiệu sự vượt qua khó khăn. Tuy nhiên, sự phục hồi này chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với đại đa số người dân ngày càng khan hiếm.
Thiếu Hụt Nghiêm Trọng Nhà Ở Xã Hội
Theo báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thành phố đang đối mặt với yêu cầu rất lớn về phát triển nhà ở xã hội. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết mục tiêu là phát triển ít nhất 199.400 căn hộ nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn 2021-2030, nhằm tái cấu trúc thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy sự thiếu hụt trầm trọng, đặc biệt là các căn hộ chung cư có 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70 m2, với giá từ 30-70 triệu đồng/m2.
Ông Châu nhấn mạnh: "TP.HCM và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cần phối hợp chặt chẽ để hoàn thành mục tiêu phát triển 181.257 căn vào năm 2028." Để chuẩn bị, thành phố đã bố trí khoảng 1.730 ha đất cho nhà ở xã hội và dự kiến lựa chọn nhà đầu tư cho 8 dự án trong thời gian tới.
Những Điểm Nghẽn Làm Chậm Tiến Độ
HoREA chỉ ra 5 điểm nghẽn chính khiến nhà ở xã hội khó tăng tốc:
- Vốn: Từ ngày 1/8/2024, chủ đầu tư không còn được vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, phải chuyển sang vay thương mại với lãi suất 12-14%/năm, làm tăng chi phí và đẩy giá bán lên cao.
- Lãi suất cho người mua: Hiện ở mức khoảng 5,4%/năm, HoREA kiến nghị giảm xuống 4,8%, dù vẫn cao hơn nhiều nước trong khu vực (phổ biến 3-4%).
- Hồ sơ tăng mạnh: Việc bỏ điều kiện cư trú dẫn đến áp lực xử lý hồ sơ.
- Xác nhận thu nhập: Khó khăn với lao động tự do, dù đã có cơ chế tự cam kết.
- Tổ chức bốc thăm: Doanh nghiệp tự lập danh sách làm tăng chi phí và rủi ro pháp lý.
Giá Nhà Cao Vượt Tầm Với Của Người Dân
Nghịch lý lớn nhất là trong khi thị trường phục hồi, hơn 70% nguồn cung hiện nay là căn hộ hạng sang. Số dự án đủ điều kiện huy động vốn trong năm 2025 chỉ đạt 16.671 căn, bằng 39% so với mức đỉnh năm 2017. Giá nhà trung bình tại TP.HCM khoảng 100 triệu đồng/m2, cao hơn Hà Nội (khoảng 90 triệu đồng/m2), vượt xa khả năng của phần lớn người lao động.
Ông Nguyễn Văn Được, Chủ tịch UBND TP.HCM, đặt câu hỏi: "Làm sao để người thu nhập thấp có thể mua được nhà, có nơi ở ổn định để làm việc và đóng góp cho TP.HCM?" Ông giao HoREA xây dựng đề án nhà ở cho người thu nhập thấp, trình Ban Thường vụ Thành ủy trong tháng 4/2026, với mục tiêu hướng tới một đô thị đáng sống vào năm 2035.
Giải Pháp Và Hướng Đi Tương Lai
Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cho biết thành phố đang hoàn thiện nền tảng pháp lý, với quy hoạch chung được phê duyệt từ tháng 6/2025. Ông Cường gợi ý phát triển nhà ở theo mô hình TOD, tăng mật độ quanh các tuyến metro để tạo thêm nguồn cung. Đối với một số khu vực đặc thù, TP.HCM sẽ nghiên cứu cơ chế riêng, như điều chỉnh tỷ lệ lợi nhuận thay vì giữ cố định 10% cho mọi dự án.
Ngoài ra, thành phố cam kết đơn giản hóa thủ tục và duy trì đối thoại định kỳ với doanh nghiệp để xử lý vướng mắc. Trong bối cảnh này, nhà ở xã hội trở thành kênh tiếp cận duy nhất nhưng đang chịu áp lực rất lớn, như minh chứng từ dự án 324 Lý Thường Kiệt với hơn 12.000 hồ sơ đăng ký mua cho chỉ hơn 100 căn.
Thị trường bất động sản TP.HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn, nhưng sự phục hồi không đồng đều đang đặt ra thách thức lớn về công bằng xã hội và khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
