Chuyên gia đề xuất chỉ mở rộng đối tượng nhà ở xã hội sau năm 2030
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ủng hộ việc nâng mức trần tiêu chuẩn thu nhập cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) vì tính nhân văn. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng việc này chỉ nên thực hiện sau năm 2030, khi nguồn cung NƠXH đã được cải thiện đáng kể.
Thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu lớn
Hiện nay, thị trường nhà giá rẻ chỉ bao gồm hai loại chính là NƠXH và nhà ở thương mại (NƠTM) giá phù hợp. Trong đó, NƠXH là loại nhà có giá rẻ nhất, thường thấp hơn 15-20% so với NƠTM cùng loại nhờ các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp, cùng lợi nhuận dự án không quá 10%.
Tuy nhiên, nguồn cung NƠXH đang rất thiếu hụt. Giai đoạn 2021-2025, cả nước chỉ hoàn thành 196 dự án với 170.129 căn, đạt 17% mục tiêu 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021-2030. "Chỉ sau khi có chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm, Bộ Chính trị, Quốc hội, Chính phủ và sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, công tác phát triển NƠXH mới được tăng tốc", ông Châu phân tích.
Năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn NƠXH, chiếm 60,7% tổng số hoàn thành giai đoạn 2021-2025. Lũy kế đến nay, có 737 dự án đang triển khai với quy mô 701.247 căn, đạt 70,1% mục tiêu 1 triệu căn. Với đà này, nguồn cung NƠXH dự kiến tăng mạnh trong 5 năm tới, có thể hoàn thành mục tiêu vào năm 2028 theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Ưu tiên nhóm thu nhập thấp nhất
Ông Châu cảnh báo: "Dù đạt kết quả này, vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ cho hàng chục triệu dân đô thị. Người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận NƠXH do thiếu nguồn cung và các điều kiện pháp lý."
Việc nâng mức trần thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng lên 25-27 triệu đồng sẽ mở rộng đối tượng hưởng chính sách, nhưng ông Châu cho rằng hiện nguồn lực cho nhóm thu nhập thấp nhất chưa được giải quyết. "Nếu nới điều kiện thu nhập, nhóm này sẽ khó có cơ hội mua nhà hơn. Đề án 1 triệu căn NƠXH nay tăng lên 1,6 triệu căn vẫn còn ít so với nhu cầu, riêng TP.HCM đã cần gần 1 triệu căn đến năm 2030", ông nói.
Do đó, ông kiến nghị: "Lúc này nên tập trung cho đối tượng yếu thế nhất, thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng. Chỉ nên mở rộng sau năm 2030 khi hoàn thành mục tiêu 1,6 triệu căn NƠXH và nguồn lực ngân sách tăng gấp đôi."
Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất cần "nắn chỉnh" chính sách NƠXH để đảm bảo tính hiệu quả, đồng thời hình thành các khu đô thị NƠXH tập trung với hạ tầng đồng bộ. "Nếu chính sách NƠXH phát huy hiệu quả, sẽ giúp nhiều người dân mua được nhà hơn", ông Đỉnh nhấn mạnh.
Một lãnh đạo tập đoàn bất động sản cho rằng chính sách NƠXH hiện nay đã phù hợp, và cần tập trung vào đề án NƠTM giá phù hợp cho nhóm thu nhập từ hơn 20 triệu đồng/tháng. "Chủ trương này nên đưa vào luật Nhà ở sửa đổi cuối năm nay, thay vì nghị quyết thí điểm có hiệu lực ngắn đến đầu năm 2027", vị này đề xuất.
Khi nghị quyết thí điểm phát triển NƠTM giá phù hợp được thông qua, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia với mức giá từ 30-50 triệu đồng/m², tùy địa phương, để lấp khoảng trống giữa NƠXH và NƠTM.
Kiến nghị bỏ khống chế lợi nhuận
HoREA đề xuất bỏ khống chế lợi nhuận cho NƠTM giá hợp lý trong góp ý dự thảo nghị quyết của Chính phủ. Hiệp hội cho rằng việc ấn định mức lợi nhuận tối đa 15% là không cần thiết và có thể làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp. "Những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt có thể đạt lợi nhuận cao hơn, việc áp trần sẽ hạn chế sự tham gia", HoREA nhận định.
Đa số chuyên gia và doanh nghiệp ủng hộ nâng trần thu nhập để mở rộng cơ hội tiếp cận NƠXH, nhưng cần có lộ trình phù hợp. Hiện tượng xếp hàng nộp hồ sơ mua NƠXH cho thấy nhu cầu lớn của nhóm thu nhập dưới 20 triệu đồng, do đó cần ưu tiên hỗ trợ nhóm này trước khi mở rộng đối tượng.
