Lãi suất vay mua nhà tăng vọt, chủ nhà gánh thêm hàng chục triệu mỗi tháng
Bước qua giai đoạn "tiền rẻ", lãi suất thả nổi tăng mạnh đã đẩy chi phí trả nợ của nhiều người mua nhà lên cao, tạo áp lực dòng tiền gia tăng, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo khảo sát, lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng thương mại đã vượt 14%/năm.
Mức tăng đáng kể từ cuối năm 2025
Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, gây áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng hiện áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm. Trước đó, nhiều khách hàng tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5-6%/năm trong thời gian cố định ngắn 3-6 tháng.
Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng vọt, làm đảo lộn các tính toán tài chính ban đầu, nhất là với nhóm tận dụng đòn bẩy để "lướt sóng". Một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, mức lãi suất cao 14-15%/năm chủ yếu rơi vào các khoản vay đã hết thời gian ưu đãi và đang chịu lãi suất thả nổi tại nhóm ngân hàng thương mại quy mô nhỏ.
Phân biệt theo nhóm ngân hàng
Trong giai đoạn ưu đãi trước đây, lãi suất phổ biến khoảng 6-8%/năm. Tuy nhiên, khi hết ưu đãi, mức lãi đã tăng đáng kể:
- Tại nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4), lãi suất thả nổi hiện quanh 10%/năm, tăng khoảng 3% so với hơn một năm trước.
- Các ngân hàng thương mại cổ phần áp dụng mức 12-13%/năm, cao hơn khoảng 4-5%.
- Nhóm ngân hàng nhỏ ghi nhận trên 14%/năm.
Thay đổi này làm gia tăng đáng kể nghĩa vụ trả nợ. Chị Nguyễn Huyền (Đống Đa, Hà Nội) chia sẻ, khoản vay 3 tỷ đồng của chị đã tăng lãi suất thêm 4% chỉ sau hơn một năm, khiến chi phí lãi phát sinh tăng khoảng 120 triệu đồng/năm, tương đương 10 triệu đồng/tháng. Tổng số tiền chị phải trả hàng tháng từ khoảng 30 triệu đồng đã tăng lên gần 40 triệu đồng.
Ảnh hưởng đến nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy
Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho biết, trong nửa đầu năm ngoái, lãi suất ưu đãi phổ biến chỉ 6-7,5%/năm cho kỳ cố định 2-3 năm. Đến quý III, mức này tăng lên 7-8,5%/năm. Tuy nhiên, từ đầu năm nay, lãi suất tăng nhanh hơn dự kiến, với kỳ cố định 12 tháng lên khoảng 10%/năm, còn 18 tháng có thể lên 13-14%/năm. Nhiều ngân hàng đã ngừng các gói ưu đãi kéo dài 24 tháng.
Theo ông Kiên, lãi suất tăng ảnh hưởng lớn tới nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trước đây, nhiều người tận dụng giai đoạn ưu đãi 2-3 năm để nắm giữ tài sản và bán ra khi chi phí vốn còn thấp. Tuy nhiên, nếu không kịp thoát hàng, khi bước sang lãi suất thả nổi, áp lực dòng tiền sẽ tăng mạnh. Nếu dòng tiền không đủ, nhà đầu tư buộc phải giảm giá bán nhanh tài sản để thu hồi vốn, tránh rủi ro nợ xấu.
Khuyến nghị cho người mua nhà
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng thông tin lãi suất vay mua nhà lên tới 14-15%/năm dễ gây chú ý, nhưng nếu không đặt trong bối cảnh thị trường sẽ dẫn tới hiểu lầm và tâm lý hoang mang. Theo ông, việc lãi suất tăng tạo ra hiệu ứng tâm lý khiến người mua nhà thận trọng, còn nhóm đầu tư dùng đòn bẩy cao chịu áp lực lớn hơn.
Tuy nhiên, nhìn dài hạn, đây không hoàn toàn là tín hiệu tiêu cực mà còn góp phần điều tiết lại kỳ vọng thị trường, hạn chế đầu cơ ngắn hạn khi chi phí vốn không còn rẻ. VARS cũng nhận định lãi suất tăng vừa là "bài kiểm tra sức chịu đựng" của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy.
Giai đoạn tiền rẻ kết thúc buộc toàn bộ hệ sinh thái bất động sản phải tái cấu trúc, chuyển từ tăng trưởng nhanh sang quản trị rủi ro và phát triển bền vững. Theo VARS, nhóm mua nhà giai đoạn 2023-2024 vẫn có biên an toàn nhất định. Tuy nhiên, rủi ro có thể rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025 - với mặt bằng giá cao và đòn bẩy lớn - đồng loạt hết ưu đãi lãi suất và ân hạn gốc.
Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không đủ dư địa tăng giá, áp lực tài chính sẽ gia tăng đáng kể. Ông Nguyễn Quang Huy nhấn mạnh, yếu tố cốt lõi không phải là lãi suất tăng hay giảm, mà là khả năng quản trị tài chính của người vay. Tổng nghĩa vụ trả nợ nên nằm trong khoảng 30-40% thu nhập, ưu tiên chọn kỳ hạn cố định dài để giảm biến động, đồng thời duy trì quỹ dự phòng đủ chi trả 6-12 tháng trong trường hợp thu nhập bị gián đoạn.
Bối cảnh tín dụng và chính sách
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với cuối năm 2024, chiếm 26% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 46% và tăng gần 50%, tương đương gấp 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng/sử dụng bất động sản.
Trước thực tế này, NHNN đã yêu cầu kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (khoảng 15%). Đồng thời, tín dụng bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu tăng tốc trở lại.
