Lãi vay cao 14-15%/năm khó kéo giá nhà giảm sâu, thị trường phân hóa rõ
Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2026 ghi nhận tốc độ giao dịch và tỷ lệ hấp thụ chậm lại trên toàn quốc, chủ yếu do tác động của lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định không có cơ sở để giá bất động sản giảm sâu, mà thay vào đó, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh mẽ, với dòng tiền dần quay về nhu cầu ở thực.
Giao dịch chậm lại do lãi suất tăng và nguồn cung lớn
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng đến từ nhiều yếu tố. Đầu tiên, nguồn cung tăng mạnh khi một lượng lớn sản phẩm mới được tung ra vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026, làm giảm áp lực cầu. Bên cạnh đó, giá bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, thậm chí giảm cục bộ ở một số khu vực, khiến nhà đầu tư có xu hướng quan sát thay vì xuống tiền ngay lập tức.
Yếu tố lãi suất được xem là tác động sâu rộng nhất. Hiện nay, nhiều ngân hàng đã áp dụng mức lãi suất cho vay lên đến 14-15%/năm, ảnh hưởng đến tất cả các nhóm trên thị trường, từ chủ đầu tư, người mua nhà đến nhà đầu tư ngắn và dài hạn. Với nhóm khách hàng cũ, chi phí trả nợ tăng khiến không ít người buộc phải bán cắt lỗ, với mức lỗ từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng, phản ánh áp lực tài chính gia tăng khi sử dụng đòn bẩy.
Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh không có việc "siết tín dụng" bất động sản. Các động thái của Ngân hàng Nhà nước là hoạt động điều hành bình thường nhằm đảm bảo cân đối vĩ mô, như kiểm soát nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn và hỗ trợ nền kinh tế.
Thị trường phân hóa, dòng tiền quay về nhu cầu ở thực
Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt, cả về sản phẩm, vị trí và chủ đầu tư. Ông Đính chỉ ra xu hướng đầu tư đang thay đổi khi người mua ưu tiên các sản phẩm có hạ tầng tốt, không gian sống chất lượng và tiêu chuẩn cao, thay vì đầu cơ dàn trải như trước. Các dự án chất lượng cao ngày càng được ưa chuộng, trong khi sản phẩm nhỏ lẻ, chất lượng thấp dần mất sức hút.
Lực cầu đầu cơ ngắn hạn giảm mạnh, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực tăng lên. Ông Đính nhận định đây là xu thế tất yếu, phù hợp với tăng trưởng kinh tế và điều hành vĩ mô của Việt Nam.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng phản ánh xu hướng này. Phân khúc chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm tăng 3% so với trước Tết và tăng tới 30% so với quý trước, trở thành điểm sáng của thị trường. Tại TP.HCM, nhà riêng tăng 23% và chung cư tăng 22% về mức độ quan tâm. So với giai đoạn trước năm 2022, khi thị trường nóng lên chủ yếu nhờ đầu cơ chiếm 80-90% giao dịch, hiện dòng tiền đang tập trung vào nhu cầu ở thực.
Triển vọng: Giá khó giảm sâu, thị trường phục hồi chậm nhưng bền vững
Về triển vọng, ông Đính cho rằng không có cơ sở để giá bất động sản giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường đang xuất hiện các "vùng trũng" giá khi nhiều dự án mới đưa ra mức giá cạnh tranh hơn. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư cũng đã có những điều chỉnh để thích ứng, như kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất cho người mua từ 2-3 năm lên 3-5 năm nhằm kích cầu.
Các chuyên gia đánh giá thị trường sẽ phục hồi theo hướng chậm nhưng bền vững, dựa trên nhu cầu ở thực. Những dự án có vị trí gần hạ tầng lớn như metro, vành đai, hoặc được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín sẽ có lợi thế rõ rệt.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn, hiện tại là giai đoạn phù hợp với người mua có nhu cầu ở thực và tiềm lực tài chính ổn định. Trong khi đó, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao vẫn cần thận trọng trước áp lực lãi suất chưa giảm.
