Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh, thị trường BĐS đối mặt với giai đoạn thanh lọc tự nhiên
Từ cuối tháng 10 năm 2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh một cách đáng kể. Theo dữ liệu nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều ngân hàng hiện đang áp dụng mức lãi suất sau ưu đãi dao động từ 12% đến 14% mỗi năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16% mỗi năm. Điều này tạo nên một sự chênh lệch lớn so với giai đoạn trước đó, khi nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất "mồi" chỉ ở mức 5-6% mỗi năm, nhưng thời gian ưu đãi lại rất ngắn, chỉ kéo dài từ 3 đến 6 tháng.
Rủi ro tài chính và sự đảo lộn trong tính toán ban đầu
Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế của người vay đã tăng vọt, khiến các kế hoạch tài chính ban đầu bị đảo lộn nghiêm trọng. Đặc biệt, những cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi để "lướt sóng" trên thị trường bất động sản đang phải đối mặt với áp lực lớn. Mặt bằng lãi suất cao buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn được gọi là “thanh lọc tự nhiên”, nơi các yếu tố rủi ro dần được phơi bày.
Rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm khách hàng mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn có một biên an toàn nhất định, dù lãi suất đang tăng. Tuy nhiên, theo dự báo, rủi ro có thể bộc lộ rõ ràng hơn trong giai đoạn 2027-2028. Lúc này, nhóm mua nhà vào năm 2025, với mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, sẽ đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất, dẫn đến gánh nặng tài chính tăng đột biến.
Lo ngại lặp lại kịch bản từ quá khứ và quan điểm từ chuyên gia
Trước bối cảnh hiện nay, nhiều người tỏ ra lo ngại về việc lặp lại kịch bản tương tự như giai đoạn 2022–2023, khi lãi suất tăng mạnh, dòng tiền bị siết chặt, và ngay lập tức thị trường bất động sản chững lại rõ rệt. Từ các tỉnh thành đến thành phố lớn, thanh khoản đều giảm sút, gây ra những hệ lụy không nhỏ. Tuy nhiên, ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc, lại có cái nhìn lạc quan hơn. Ông cho rằng đây chỉ là một cú rung lắc cần thiết để thanh lọc thị trường, chứ không đến mức quá đáng lo ngại sẽ "đóng băng" hoàn toàn.
Ông Quyết nhấn mạnh: "Bất động sản không dành cho những người ít tiền đi đầu tư. Người ít tiền thì nên mua ở những nơi có giá thấp hơn, nhưng vẫn phải có một khoản tiền nhất định, khoảng 20–30%, thậm chí 30–40% để đầu tư. Thời gian vừa rồi, nhiều người đã sử dụng đòn bẩy ngân hàng quá lớn, nên khi lãi suất tăng thì rủi ro trở nên rất cao."
Thị trường hướng tới bản chất thật và sự phát triển bền vững
Theo ông Quyết, thị trường hiện nay sẽ loại bỏ bớt những nhà đầu tư ít vốn, có xu hướng đầu cơ ngắn hạn, và chỉ giữ lại những người đầu tư dài hạn – những người coi bất động sản là tài sản tích lũy. Khi đó, thị trường sẽ dần quay về bản chất thật của nó, không còn những yếu tố "ảo" như trước đây. Ông cũng chỉ ra rằng, khi về đúng bản chất, bất động sản mỗi năm tăng khoảng 5–7% là hợp lý, chứ không có chuyện năm nào cũng tăng 20–30% hay thậm chí 40%. Những mức tăng như vậy được cho là không bền vững và dễ dẫn đến bong bóng.
Ông Quyết giải thích thêm về hiện tượng giảm giá trên thị trường: "Khi lãi suất tăng, giao dịch sẽ chậm lại. Một số khu vực bắt đầu có hiện tượng giảm giá. Nhưng phải hiểu rằng có hai trường hợp: Một là những người dùng đòn bẩy cao, giờ chi phí lãi vay lớn quá, buộc phải cắt lỗ để thoát hàng. Hai là có những người không phải cắt lỗ, mà là cắt lời. Tức là trước đây họ kỳ vọng bán được 100 triệu/m², nhưng giờ thấy khó đạt mức đó thì họ bán 90 triệu/m² để chốt luôn. Chứ không phải cứ giảm giá là ai cũng lỗ."
Ngoài ra, ông cũng phân biệt rõ giữa "giảm giá" và "giảm kỳ vọng". Có những sản phẩm trước đây bị đẩy giá quá cao, giờ người bán hạ xuống thì thực chất là đưa về gần giá trị thật hơn, chứ không hẳn là giảm sâu một cách tiêu cực.
Dự báo cho thị trường Hà Nội và triển vọng dài hạn
Đưa ra dự đoán về thị trường bất động sản Hà Nội trong nửa đầu năm 2026, ông Quyết cho rằng, khi lãi suất tăng thì nhu cầu mua chắc chắn sẽ giảm bớt. Thứ hai, thị trường sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc, chỉ còn lại những nhà đầu tư đi đường dài. Các nhóm khách hàng yếu, sử dụng đòn bẩy nhiều sẽ dần bị loại ra, và vì thế giao dịch cũng sẽ chậm lại đáng kể.
Tuy nhiên, ông Quyết nhận định: "Nhưng đó chỉ là diễn biến trong ngắn hạn, về dài hạn nhu cầu ở vẫn luôn tồn tại nên thị trường vẫn sẽ phát triển theo hướng ổn định và bền vững." Điều này cho thấy, dù đối mặt với thách thức, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có tiềm năng phục hồi và phát triển lành mạnh trong tương lai, với sự điều chỉnh cần thiết từ các chính sách và hành vi đầu tư.
