Lãi suất cao khó kéo giá nhà giảm sâu, thị trường bất động sản phân hóa mạnh
Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I năm 2026 ghi nhận tốc độ giao dịch và tỷ lệ hấp thụ chậm lại trên toàn quốc, chủ yếu do tác động của lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng không có cơ sở để giá bất động sản giảm sâu, bởi chi phí đầu vào vẫn ở mức cao và thị trường đang có những điều chỉnh phù hợp.
Nguyên nhân khiến giao dịch chậm lại
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), có nhiều yếu tố dẫn đến tình trạng này. Đầu tiên, nguồn cung tăng mạnh khi một lượng lớn sản phẩm mới được tung ra vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026, làm giảm áp lực cầu. Bên cạnh đó, giá bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, thậm chí giảm cục bộ ở một số khu vực, khiến nhà đầu tư có xu hướng quan sát thay vì xuống tiền ngay lập tức.
Một yếu tố khác là các bất ổn kinh tế - chính trị toàn cầu, như căng thẳng giữa Mỹ, Israel và Iran, làm gia tăng chi phí đầu vào, đặc biệt là giá dầu, tạo thêm áp lực cho thị trường. Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh rằng yếu tố có tác động sâu rộng nhất hiện nay chính là lãi suất. Nhiều ngân hàng đã áp dụng mức lãi suất cho vay từ 14% đến 15% mỗi năm, ảnh hưởng đến tất cả các nhóm trên thị trường, từ chủ đầu tư, người mua nhà đến nhà đầu tư ngắn hạn và dài hạn.
Với nhóm khách hàng cũ, chi phí trả nợ tăng khiến không ít người buộc phải bán cắt lỗ. Thực tế, tình trạng bán cắt lỗ đã xuất hiện với mức lỗ từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng, phản ánh áp lực tài chính gia tăng khi sử dụng đòn bẩy. Tuy vậy, ông Đính khẳng định không có việc "siết tín dụng" bất động sản, mà các động thái của Ngân hàng Nhà nước chỉ là hoạt động điều hành bình thường nhằm đảm bảo cân đối vĩ mô.
Dữ liệu thị trường và xu hướng phân hóa
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết sau Tết Nguyên đán, mức độ quan tâm đến bất động sản nói chung chỉ đạt khoảng 78% so với các năm trước, sau đó tăng lên 88% vào tuần thứ 3 và 4, cho thấy thị trường "ấm lên" chậm hơn thường lệ. Xét theo khu vực, tại Hà Nội, giá đất nền giảm khoảng 5%, trong khi chung cư và nhà riêng đi ngang. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà riêng giảm nhẹ khoảng 2%. Nhìn chung, mặt bằng giá chưa biến động mạnh, chủ yếu đi ngang hoặc giảm nhẹ ở một số phân khúc.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt, cả về sản phẩm, vị trí và chủ đầu tư. Ông Đính cho rằng xu hướng đầu tư đang thay đổi khi người mua ưu tiên các sản phẩm có hạ tầng tốt, không gian sống chất lượng và tiêu chuẩn cao, thay vì đầu tư dàn trải như trước đây. Các dự án chất lượng cao ngày càng được ưa chuộng, trong khi sản phẩm nhỏ lẻ, chất lượng thấp dần mất sức hút.
Đồng thời, lực cầu đầu cơ ngắn hạn giảm mạnh, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực tăng lên. "Đây là xu thế tất yếu, phù hợp với tăng trưởng kinh tế và điều hành vĩ mô của Việt Nam", ông Đính nhận định. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy xu hướng này, với phân khúc chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm tăng 3% so với trước Tết và tăng tới 30% so với quý trước, trở thành điểm sáng của thị trường.
Triển vọng và khuyến nghị cho người mua
Về triển vọng, ông Đính cho rằng không có cơ sở để giá bất động sản giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường đang xuất hiện các "vùng trũng" giá khi nhiều dự án mới đưa ra mức giá cạnh tranh hơn. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư cũng đã có những điều chỉnh để thích ứng, như kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất cho người mua từ 2-3 năm lên 3-5 năm nhằm kích cầu.
Các chuyên gia đánh giá thị trường sẽ phục hồi theo hướng chậm nhưng bền vững, dựa trên nhu cầu ở thực. Những dự án có vị trí gần hạ tầng lớn như metro, vành đai, hoặc được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín sẽ có lợi thế rõ rệt. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, hiện tại là giai đoạn phù hợp với người mua có nhu cầu ở thực và tiềm lực tài chính ổn định. Trong khi đó, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao vẫn cần thận trọng trước áp lực lãi suất chưa giảm.
Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh với nhiều biến động, nhưng vẫn giữ được sự ổn định tương đối. Sự phân hóa mạnh mẽ và sự dịch chuyển dòng tiền sang nhu cầu ở thực là những dấu hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
