Mới đây, tập thể 372 khách hàng mua nền đất tại dự án Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc đã cùng ký tên kiến nghị lên lãnh đạo TP.HCM và Sở Tài chính, đề nghị áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 29 của Quốc hội để tháo gỡ vướng mắc kéo dài tại dự án này.
Dự án kéo dài hơn 25 năm
Ông Trần Ngọc Mạnh, đại diện tập thể khách hàng, cho biết dự án được Thủ tướng Chính phủ giao triển khai từ năm 2001 nhưng đến nay đã kéo dài hơn 25 năm, trải qua nhiều kết luận thanh tra nhưng vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Nguyên nhân do dự án vướng nhiều sai phạm, Công ty cổ phần Địa ốc 10 (thuộc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn) - chủ đầu tư chính - chây ì, không đủ năng lực thực hiện, dẫn đến việc đền bù chưa xong và hạ tầng chưa hoàn thiện. Vì vậy, các khách hàng buộc phải đoàn kết lại, cùng ký đơn tập thể gửi đến lãnh đạo UBND TP.HCM, xin có cơ chế linh hoạt tháo gỡ.
Dự án có hơn 1.000 nền đất đã được Công ty cổ phần Địa ốc 10 chuyển nhượng cho các doanh nghiệp khác như Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Saca, Xí nghiệp Thương mại và Dịch vụ Vận tải Ô tô 6, Công ty cổ phần Him Lam, Công ty cổ phần Thương mại Xây dựng Kinh doanh nhà Kỳ Lâm. Các doanh nghiệp này sau đó ký hợp đồng bán đất cho người dân dù chưa đủ điều kiện. Đến nay, phần lớn khách hàng đã đóng tiền nhưng chỉ một số ít nhận được nền đất để tự xây nhà, còn đa số chưa được nhận đất, chưa thể xây dựng. Dự án bị bỏ hoang kéo dài, hạ tầng xuống cấp nghiêm trọng, gây lãng phí lớn nguồn lực xã hội. Điều này dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài nhiều năm, gây bất ổn xã hội, ảnh hưởng đến đời sống, kinh tế và niềm tin của người dân.
Ông Trần Ngọc Mạnh kiến nghị: "Hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 29, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 147 về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài. Do đó, chúng tôi kính đề nghị UBND TP.HCM khẩn trương áp dụng cơ chế đặc thù nêu trên để giải quyết dứt điểm các tồn tại trong dự án theo hướng đồng thời, song song, không tiếp tục xử lý tuần tự kéo dài như nhiều năm qua."
Dự án Hồng Lĩnh: 26 năm chờ sổ hồng
Một dự án khác là Khu dân cư Hồng Lĩnh tại xã Nhà Bè, TP.HCM cũng kéo dài 26 năm nhưng vẫn chưa thể hoàn tất pháp lý để cấp sổ hồng cho khách hàng đã mua nền đất. Nhiều người đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị hợp đồng nhưng không thể xây nhà. Ông Nguyễn Chí Xuân, một khách hàng, chia sẻ: "Tôi mua đất khi con còn nhỏ, giờ cháu đã có gia đình riêng nhưng mảnh đất đó vẫn chưa thể xây dựng hay làm sổ. Điều chúng tôi cần hiện nay không phải lời hứa, mà là một mốc thời gian cụ thể để được cấp sổ hồng tại dự án."
Dự án Hồng Lĩnh được triển khai từ đầu những năm 2000 nhưng sau đó phát sinh nhiều vướng mắc liên quan đến quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, nghĩa vụ tài chính và thủ tục pháp lý đất đai. Đáng chú ý, sau 26 năm, nhiều nền đất đã trải qua nhiều lớp giao dịch, sang tay từ các hợp đồng góp vốn ban đầu, khiến việc xác định quyền lợi cuối cùng và điều kiện cấp sổ hồng trở nên phức tạp hơn. Trong khi đó, một số hạng mục trong khu vực dự án đã được đưa vào sử dụng thực tế, như trường tiểu học Nguyễn Việt Hồng đã hoạt động nhiều năm, nhiều khu dân cư xung quanh đã có người sinh sống ổn định. Điều này khiến nhiều khách hàng cho rằng vấn đề không còn nằm ở khả năng tồn tại của dự án, mà là ở việc chưa tìm được cơ chế tháo gỡ đủ rõ ràng để hoàn tất quyền sở hữu còn treo suốt nhiều năm.
Ưu tiên giải quyết quyền lợi cho khách hàng
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tại nhiều dự án do chủ đầu tư mất tích, không còn năng lực triển khai hoặc chây ì thực hiện nghĩa vụ, các khách hàng đã trực tiếp làm đơn kiến nghị gửi các sở ngành đưa dự án vào danh sách tháo gỡ vướng mắc. Thành phố có thể xem xét cơ chế liên ngành giữa các sở ngành và chính quyền địa phương để rà soát toàn bộ hiện trạng pháp lý của dự án, xác định rõ phần nào đủ điều kiện hoàn tất thủ tục, phần nào còn nghĩa vụ phải khắc phục và phần nào cần xử lý bổ sung theo quy định.
Đối với các trường hợp đã tồn tại giao dịch thực tế nhiều năm và đã có hạ tầng sử dụng ổn định, cơ quan chức năng có thể nghiên cứu cơ chế hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo từng giai đoạn thay vì để toàn bộ dự án tiếp tục bị treo vô thời hạn. Nếu khách hàng đã đóng đủ tiền, có thể xem xét cho xây dựng và cấp sổ hồng để đảm bảo lợi ích của bên thứ ba ngay tình.
Trao đổi với Thanh Niên, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng câu chuyện của hai dự án trên không còn là trường hợp cá biệt. TP.HCM đang bước vào giai đoạn tập trung tháo gỡ hàng loạt dự án tồn đọng kéo dài nhằm hoàn tất quyền sở hữu cho người dân. Thành phố hiện đặt mục tiêu rà soát và giải quyết hàng chục nghìn trường hợp chậm cấp sổ hồng trong năm 2026 thông qua các Tổ công tác 1645. Nhiều dự án từng kéo dài nhiều năm do vướng nghĩa vụ tài chính, điều chỉnh quy hoạch hoặc thủ tục pháp lý hiện cũng đang được tháo gỡ theo hướng rà soát từng nhóm hồ sơ và xác định nghĩa vụ còn tồn đọng để ưu tiên cấp sổ cho người mua nhà. Điều này cho thấy cách tiếp cận của TP.HCM không chỉ dừng ở việc xử lý vi phạm quá khứ, mà đang chuyển dần sang hướng khôi phục trạng thái pháp lý cho các tài sản đã tồn tại thực tế nhiều năm.
"Với các dự án kéo dài nhiều năm như Hồng Lĩnh hay Bắc Rạch Chiếc, vấn đề không còn là câu chuyện tiến độ dự án hay tranh chấp giữa doanh nghiệp với khách hàng, mà đã trở thành bài toán phải giải quyết dứt điểm các tồn tại đã quá lâu. Một tài sản được giao dịch hàng chục năm nhưng vẫn chưa thể hoàn tất quyền sở hữu hợp pháp sẽ không còn là vấn đề dân sự thông thường, mà là chuyện an toàn pháp lý của thị trường bất động sản và niềm tin của người mua nhà", luật sư Trương Anh Tú nhận định. Do đó, TP.HCM cần tiếp cận theo hướng xử lý hậu quả tồn đọng thay vì chỉ nhìn lại sai phạm của quá khứ. Khi dự án đã hình thành hạ tầng xã hội, đã phát sinh hàng trăm giao dịch và đã có người dân bỏ tiền thật trong thời gian dài, mục tiêu cuối cùng cần hướng tới là bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
"Nếu một dự án bị kéo dài quá lâu mà không có cơ chế xử lý dứt điểm, người chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất luôn là khách hàng. Họ đã bỏ tiền thật nhưng quyền lợi vẫn bị treo lơ lửng nhiều năm. Quan trọng nhất hiện nay là phải có cơ chế phân loại từng nhóm hồ sơ, từng nhóm nghĩa vụ tài chính và từng nhóm giao dịch để xử lý theo lộ trình cụ thể thay vì tiếp tục để toàn bộ dự án rơi vào trạng thái đóng băng pháp lý", luật sư Trương Anh Tú hiến kế.
