Tham vọng nghìn tỷ của các đại gia bất động sản giữa thách thức lãi suất cao
Tài liệu họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của các doanh nghiệp bất động sản lớn đã hé lộ những kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng, với mục tiêu lợi nhuận lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng này vẫn chịu sức ép nặng nề từ tình hình lãi suất cao và các chính sách kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.
Những kế hoạch lợi nhuận kỷ lục
Năm 2026, Vinhomes (HoSE: VHM) tiếp tục dẫn đầu thị trường với kế hoạch doanh thu 250.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 50.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 63% và 15% so với năm 2025. Đây được xem là mục tiêu kinh doanh cao kỷ lục của doanh nghiệp này, dựa trên nền tảng doanh số chưa ghi nhận đạt 186.426 tỷ đồng tính đến cuối năm 2025.
Tương tự, Novaland (HoSE: NVL) dự kiến trình cổ đông phương án kinh doanh tích cực, kỳ vọng doanh thu đạt 22.715 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần năm ngoái, và lợi nhuận sau thuế đạt 1.852 tỷ đồng. Doanh nghiệp này tập trung đẩy nhanh bàn giao tại các dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet để hoàn thành mục tiêu.
Phát Đạt (HoSE: PDR) lên kế hoạch doanh thu khoảng 8.830 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 868 tỷ đồng, tăng mạnh 566% về doanh thu và 69% về lợi nhuận so với năm 2025. Tập đoàn Nam Long (HoSE: NLG) đặt mục tiêu doanh thu 7.630 tỷ đồng, tăng 35%, và lợi nhuận sau thuế 720 tỷ đồng, tăng 3%, với trọng tâm vào các khu đô thị tích hợp như Waterpoint và Izumi.
Đất Xanh (HoSE: DXG) nhắm đến doanh thu 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 268 tỷ đồng, tăng lần lượt 19% và 16%, đồng thời lên kế hoạch tái cấu trúc toàn diện và mua bán sáp nhập dự án. Trong khi đó, Khang Điền (HoSE: KDH) dự kiến giảm doanh thu 10% còn 4.200 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn tăng hơn 40%, đạt 1.500 tỷ đồng.
Ở thị trường phía Bắc, Văn Phú (HoSE: VPI) đặt kế hoạch doanh thu 4.500 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần năm 2025, và lợi nhuận sau thuế khoảng 720 tỷ đồng, tăng hơn 80%. Hà Đô (HoSE: HDG) nhắm doanh thu 3.242 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.151 tỷ đồng, tăng lần lượt gần 13% và 16%.
Bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức
Dù phần lớn doanh nghiệp đặt mục tiêu tăng trưởng tích cực, các chuyên gia phân tích cảnh báo thị trường bất động sản năm 2026 vẫn đối mặt với nhiều sức ép có thể tác động mạnh đến kết quả kinh doanh. Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) chỉ ra rằng chính sách kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, với yêu cầu tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá mức chung của nền kinh tế (khoảng 15%), sẽ khiến dòng vốn chảy về các doanh nghiệp lớn có pháp lý minh bạch, trong khi doanh nghiệp nhỏ gặp khó khăn hơn trong tiếp cận vốn.
Áp lực lãi suất tiếp tục duy trì khi mức vay ưu đãi năm đầu dao động 8,5-10%, còn lãi suất thả nổi lên tới 12-14%/năm, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu mua nhà và kế hoạch bán hàng. Chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất và vật liệu xây dựng tăng cao cũng làm thu hẹp biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, ACBS dự báo kết quả kinh doanh toàn ngành năm 2026 nhìn chung sẽ đi ngang. Hiệu quả của ngành vẫn phụ thuộc lớn vào Vinhomes, doanh nghiệp chiếm khoảng 70-90% tổng doanh thu và 80-90% tổng lợi nhuận toàn ngành giai đoạn 2021-2025. Cụ thể, tổng doanh thu của nhóm doanh nghiệp gồm Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh, Phát Đạt và Hodeco được dự phóng đạt hơn 170.000 tỷ đồng, với tổng lãi ròng khoảng 47.000 tỷ đồng, tăng nhẹ 7%, chủ yếu nhờ đóng góp từ Vinhomes, Khang Điền và Phát Đạt.
Tăng trưởng doanh thu của các doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã bán trong các năm trước, trong khi lợi nhuận phụ thuộc đáng kể vào các thương vụ chuyển nhượng vốn. Vinhomes được dự báo đạt doanh thu khoảng 152.224 tỷ đồng và lãi ròng 43.512 tỷ đồng, tiếp tục giữ vai trò chi phối toàn ngành.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn "sàng lọc cực mạnh", buộc doanh nghiệp và nhà đầu tư quay về giá trị thực để đảm bảo thanh khoản, trong khi nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với khó khăn kép từ lãi suất cho vay và giá nguyên vật liệu tăng.
