Thay vì "đánh nhanh rút gọn" theo tin đồn quy hoạch, giới đầu cơ hiện nay đang chuyển hướng săn tìm các dự án có pháp lý minh bạch và khả năng sinh lời từ giá trị thực.
Nhà đầu cơ không còn "đu theo sóng"
Tại một hội thảo gần đây, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho biết tâm lý đầu cơ và lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn, chú trọng giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn.
Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing - nhận định thị trường đang chuyển từ tư duy "lướt sóng" sang đầu tư dài hạn. Trước đây, nhiều nhà đầu tư chỉ kỳ vọng mua rồi bán sau vài tháng hoặc vài năm để chốt lời. Hiện nay, họ bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác dòng tiền, hiệu quả cho thuê và giá trị sử dụng thực của bất động sản.
Sự thay đổi này cũng được phản ánh qua tiêu chí lựa chọn tài sản của giới đầu tư. Ông Ngô Thành Huấn - CEO FIDT - cho biết giai đoạn 2013-2018, nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm những khu vực chuẩn bị có quy hoạch, mở đường hoặc kỳ vọng tăng giá để đón sóng thì hiện nay tiêu chí lựa chọn đã thay đổi đáng kể.
Trong quá khứ, nhiều nhà đầu tư gần như không quan tâm khu vực đó có khu công nghiệp, việc làm, dân cư hay khả năng khai thác dòng tiền bởi chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng, giá đất có thể tăng mạnh sau vài năm.
Bức tranh hiện nay đã khác
Nhiều khu vực vùng ven hoặc thiếu động lực phát triển vẫn chưa thể phục hồi như các chu kỳ trước. Vì vậy, người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến tiềm năng của bất động sản, thông qua các tiêu chí như khả năng cho thuê, người tiếp cận, người mua lại trong tương lai...
Tâm lý đầu cơ trên thị trường bất động sản đã thay đổi (Ảnh: Trịnh Nguyễn).
TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng đầu cơ sẽ không biến mất, nhưng bản chất của hoạt động này đã thay đổi. Nếu trước đây, nhà đầu cơ chỉ nhìn trong vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải nhìn trong chu kỳ dài hơn, từ 2-3 năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ.
Ngoài ra, nhà đầu cơ hiện nay cũng đã "chuyên nghiệp" hơn. Họ không còn đầu cơ theo tin đồn hay những khoản vốn nhỏ như trước, mà thường sở hữu nguồn lực tài chính lớn hơn, chấp nhận nắm giữ trong 2-3 năm và lựa chọn các khu vực có thương hiệu, có quy hoạch rõ ràng...
Vì sao giới đầu cơ thay đổi?
Theo các chuyên gia, sự thay đổi trong hành vi của giới đầu cơ không chỉ xuất phát từ diễn biến của thị trường mà còn phản ánh quá trình trưởng thành của nhà đầu tư sau nhiều chu kỳ tăng nóng và điều chỉnh.
Ông Ngô Thành Huấn cho rằng sau nhiều biến động, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn trong các quyết định xuống tiền. Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là các quy định về đất đai cũng khiến nhà đầu tư hiểu rõ hơn về "luật chơi" và thay đổi cách tiếp cận thị trường.
Ngoài yếu tố pháp lý, theo CEO FIDT, động lực tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam cũng đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây, tăng trưởng chủ yếu dựa trên nguồn vốn và lao động giá rẻ thì hiện nay chi phí nhân công, chi phí sản xuất và giá bất động sản đều tăng lên, khiến mô hình tăng trưởng cũ không còn tạo ra hiệu quả như trước.
Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đã tiệm cận 45%, cao hơn đáng kể so với mức trên 30% của giai đoạn 2014. Theo kinh nghiệm của nhiều thị trường quốc tế, khi quá trình đô thị hóa đạt đến ngưỡng này, bất động sản sẽ không còn tăng trưởng đồng loạt mà chỉ tập trung vào những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác thực tế.
Một yếu tố khác được ông Huấn nhấn mạnh là mức độ minh bạch của thị trường đã được cải thiện đáng kể nhờ sự phát triển của công nghệ và các nền tảng dữ liệu. Nhà đầu tư ngày nay có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về giá bán, lịch sử giao dịch, tốc độ tăng giá và mặt bằng thị trường tại từng khu vực, khiến việc đầu tư theo tâm lý đám đông ngày càng khó phát huy hiệu quả.
Bất động sản bước vào giai đoạn trưởng thành
Đồng tình, TS Đinh Thế Hiển cho rằng những biểu hiện như sự phân hóa của thị trường, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư hay quá trình phục hồi hiện nay đều phản ánh một xu hướng lớn hơn, đó là bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành.
Theo ông, đây là quy luật phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.
Dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ, tiêu chí lựa chọn cuối cùng đều đang hội tụ về một điểm chung: bất động sản phải có khả năng hình thành một không gian sống thực sự, có cư dân, có việc làm, có dịch vụ và có khả năng khai thác lâu dài. Đó sẽ là nền tảng quyết định giá trị và dư địa tăng trưởng của tài sản trong chu kỳ mới của thị trường, TS Hiển nhận định.
