Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chính thức đề xuất bổ sung loại hình đất ở có thời hạn vào Luật Đất đai, đồng thời kiến nghị sửa đổi các quy định về thời hạn sử dụng đất. Đề xuất này nhằm tạo sự đồng bộ giữa Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, vốn đã cho phép mua bán nhà ở có thời hạn.
Bất cập giữa hai luật
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Luật Đất đai 2024 hiện chỉ quy định đất ở được sử dụng ổn định lâu dài. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 đã cho phép thực hiện hình thức mua bán nhà ở có thời hạn. Cụ thể, người mua được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, và khi hết thời hạn, người mua phải hoàn trả nhà cho bên bán.
HoREA chỉ ra rằng, sự thiếu đồng bộ này khiến hệ thống pháp luật chưa thực sự hoàn chỉnh. Do đó, hiệp hội đề xuất bổ sung loại hình "đất ở sử dụng có thời hạn" vào Luật Đất đai, bên cạnh quy định hiện hành về đất ở sử dụng ổn định lâu dài.
Các hình thức đất ở có thời hạn
Theo đề xuất, nhà ở được mua bán theo hình thức có thời hạn có thể được xây dựng trên ba loại đất: đất ở sử dụng ổn định lâu dài của bên bán; đất ở do bên bán thuê lại của người có quyền sử dụng đất ở lâu dài; hoặc đất ở có thời hạn được thuê để xây dựng nhà ở phục vụ mục đích mua bán có thời hạn.
Kinh nghiệm từ Singapore
Ông Lê Hoàng Châu dẫn kinh nghiệm từ Singapore, nơi khoảng 95% diện tích đất quốc gia thuộc sở hữu của Chính phủ, chỉ có 5% là sở hữu tư nhân. Chính phủ Singapore thực hiện chính sách xây dựng nhà ở để bán cho công dân với thời hạn sở hữu tối đa 99 năm. Sau thời hạn này, nhà đất lại thuộc quyền sở hữu của Chính phủ, tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang và tái phát triển đô thị vì lợi ích quốc gia.
HoREA cho rằng đây là kinh nghiệm cần được tham khảo để tăng tính linh hoạt cho Nhà nước trong việc sử dụng hiệu quả quỹ đất công do Nhà nước quản lý.
Kiến nghị sửa đổi thời hạn sử dụng đất
Ngoài đề xuất bổ sung loại hình đất ở có thời hạn, HoREA còn kiến nghị sửa đổi quy định về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất đối với các dự án đầu tư. Cụ thể, thời hạn giao đất, cho thuê đất không chỉ được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất như hiện nay, mà còn được tính từ thời điểm cơ quan nhà nước cho phép chuyển nhượng dự án, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai.
Theo HoREA, quy định hiện hành khiến bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất chỉ được tiếp tục sử dụng phần thời hạn còn lại của dự án. Điều này làm giảm động lực đầu tư, hạn chế khả năng mở rộng sản xuất, kinh doanh và ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác dự án.
Đề xuất cho phép chủ động gia hạn
Hiệp hội cũng kiến nghị cho phép người sử dụng đất có thời hạn được chủ động đề xuất gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu đầu tư, sản xuất, kinh doanh, thay vì chỉ được thực hiện trong vòng 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất như quy định hiện nay.
