HoREA Phản Đối Quy Định Trần Lợi Nhuận 15% Cho Dự Án Nhà Ở Giá Hợp Lý
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đưa ra các ý kiến đóng góp chi tiết cho dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý. Một trong những điểm gây tranh cãi nhất là quy định khống chế mức lợi nhuận tối đa ở ngưỡng 15% trên tổng vốn đầu tư của dự án. HoREA khẳng định rằng việc áp đặt trần lợi nhuận như vậy là không phù hợp và có thể làm giảm động lực tham gia của các doanh nghiệp.
Lý Do Phản Đối Trần Lợi Nhuận
Theo quan điểm của HoREA, dù nhắm đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, các dự án nhà ở thương mại giá hợp lý về bản chất vẫn thuộc loại hình nhà ở thương mại. Do đó, việc Nhà nước can thiệp trực tiếp bằng cách ấn định mức lợi nhuận tối đa 15% là không cần thiết và khó được xem như một chính sách ưu đãi thực sự dành cho doanh nghiệp. Hiệp hội lập luận rằng các doanh nghiệp phát triển dự án hoàn toàn có thể tham gia chương trình nếu sản phẩm đáp ứng các tiêu chí về loại nhà, giá bán hoặc giá thuê mua theo quy định.
Trong thực tế, những doanh nghiệp có năng lực tài chính vững mạnh, chi phí vốn thấp hoặc quản trị dự án hiệu quả thường có khả năng đạt được mức lợi nhuận cao hơn 15% tổng vốn đầu tư. Việc áp trần lợi nhuận có thể khiến nhiều doanh nghiệp e ngại, từ đó làm suy giảm nguồn cung nhà ở giá hợp lý trên thị trường. Để củng cố quan điểm này, HoREA đã dẫn lại kinh nghiệm từ Nghị quyết số 02 liên quan đến gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, khi đó Nhà nước chỉ quy định tiêu chí về loại nhà và giá bán mà không giới hạn lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Đề Xuất Bỏ Miễn Nghĩa Vụ Quỹ Đất Nhà Ở Xã Hội
Một nội dung khác được HoREA đề nghị loại bỏ là quy định "cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án". Hiệp hội cho rằng quy định này chưa phù hợp với Luật Nhà ở 2023. Theo quy định hiện hành, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vẫn phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Việc bỏ quy định miễn nghĩa vụ quỹ đất nhà ở xã hội sẽ giúp bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật, đồng thời đồng bộ với đề xuất không cho phép sử dụng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định rõ ràng về "đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp", bao gồm cá nhân trong nước chưa sở hữu nhà ở hoặc những người đã có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn/người.
Kiến Nghị Cơ Chế Tín Dụng Riêng Cho Nhà Ở Giá Hợp Lý
Bên cạnh các vấn đề về lợi nhuận và quỹ đất, HoREA còn đề xuất xây dựng cơ chế tín dụng riêng biệt cho cả phía doanh nghiệp và người mua nhà nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá hợp lý. Đối với chủ đầu tư, hiệp hội kiến nghị cho phép tiếp cận nguồn tín dụng thương mại trung hạn với lãi suất hợp lý, khoảng 6–7%/năm trong thời hạn vay 5 năm, và lãi suất nợ quá hạn ở mức 130% lãi suất cho vay.
Với người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá hợp lý, HoREA đề xuất cơ chế vay tín dụng thương mại dài hạn với thời hạn khoảng 10 - 12 năm, lãi suất được điều chỉnh theo từng thời kỳ, và mức lãi suất nợ quá hạn tương tự ở ngưỡng 130%. Trong giai đoạn trước mắt, hiệp hội kiến nghị mở rộng đối tượng tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện tham gia, hiện đang triển khai cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.
Theo số liệu từ HoREA, tính đến ngày 31/12/2025, 9 ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng gần 18.000 tỷ đồng, nhưng số vốn giải ngân thực tế mới đạt khoảng 7.600 tỷ đồng. Việc mở rộng đối tượng thụ hưởng sang cả chủ đầu tư và người mua nhà ở thương mại giá hợp lý được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả sử dụng vốn, thúc đẩy dòng vốn lưu thông và góp phần phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.
