Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đưa ra kiến nghị điều chỉnh phương pháp tính quy mô dân số trong các dự án chung cư, nhằm tạo điều kiện phát triển nhiều hơn các căn hộ có diện tích nhỏ và vừa – phân khúc đang khan hiếm trên thị trường.
Bất cập từ quy định hiện hành
Theo HoREA, sau ba tháng triển khai Quyết định 32/2025 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều bất cập đã phát sinh trong việc xác định quy mô dân số của nhà chung cư. Cụ thể, quy định hiện tại chỉ cho phép một cách tính dân số duy nhất, dẫn đến cơ cấu căn hộ trong dự án bị lệch về hướng tăng diện tích lớn. Mỗi căn hộ được gán sẵn số người tương ứng với diện tích: căn 70 m2 bị tính 3 người, căn lớn hơn tính 4-5 người. Trong khi đó, tổng dân số của toàn dự án bị khống chế theo quy hoạch. Sự kết hợp này buộc chủ đầu tư, nếu muốn không vượt trần dân số, phải giảm số lượng căn hộ, và cách dễ nhất là tăng diện tích mỗi căn, vô hình trung đẩy dự án về phía căn hộ lớn.
Hệ lụy của việc thiếu hụt căn hộ nhỏ
Việc gia tăng căn hộ diện tích lớn tiềm ẩn nguy cơ dư thừa do khó bán, dẫn đến tồn kho và phát sinh nợ xấu bất động sản, tương tự như "cục máu đông nợ xấu bất động sản" giai đoạn 2011-2016. Hơn nữa, Quyết định 32/2025 chưa đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua nhà, làm suy giảm sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường. Khảo sát cho thấy, khoảng 60-70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ vừa hai phòng ngủ, diện tích trên dưới 70 m2, giá từ 2-7 tỷ đồng. Khoảng 20-25% là người thu nhập thấp hoặc người trẻ, cần căn hộ nhỏ khoảng 50 m2, giá trên dưới 3 tỷ đồng. Chỉ có 5-10% khách hàng có nhu cầu căn hộ lớn từ 85-100 m2 trở lên, giá 8-12 tỷ đồng.
Đề xuất phương pháp tính linh hoạt
Để tháo gỡ nút thắt, HoREA đề xuất bổ sung thêm phương pháp tính dân số linh hoạt, cho phép quy đổi theo diện tích bình quân khoảng 32 m2/người. Phương pháp này tạo điều kiện phát triển căn hộ trung bình (2 phòng ngủ, diện tích 56-96 m2) và căn hộ nhỏ (1 phòng ngủ, diện tích 25-56 m2), là loại nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu đa số người dân. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh: "Quy định hiện hành phù hợp với dự án cao cấp, nhưng với phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền, đây là điểm nghẽn. Phần lớn người mua chỉ cần căn 1-2 phòng ngủ, diện tích 50-70 m2."
Tác động tích cực khi thay đổi
Sự thay đổi trong cách tính dân số, dù nhỏ, có thể tạo hiệu ứng rõ rệt. Khi số người tính trên mỗi căn giảm, trong cùng giới hạn dân số dự án, chủ đầu tư có thể bố trí nhiều căn hộ hơn, từ đó thiết kế thêm căn nhỏ và vừa. Điều này giúp cân bằng cơ cấu sản phẩm, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp. Ông Châu cho biết thêm: "Không chỉ dừng ở doanh nghiệp, cơ cấu sản phẩm lệch về căn hộ lớn còn làm giảm thanh khoản thị trường, kéo dài thời gian bán hàng và ảnh hưởng hiệu quả đầu tư. Về lâu dài, điều này tác động đến nguồn thu ngân sách và giảm động lực tham gia của khu vực tư nhân."
Thực trạng thị trường nhà ở tại TPHCM
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, bài toán nhà ở vừa túi tiền ngày càng cấp thiết. Giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi hơn 70% nguồn cung hiện nằm ở phân khúc cao cấp. Năm 2025, số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn chỉ hơn 16.600 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước. Áp lực nhà ở xã hội càng rõ rệt khi thành phố đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn giai đoạn 2026-2030, riêng năm 2026 khoảng 28.500 căn. HoREA cho rằng, việc điều chỉnh cách tính dân số là một bước kỹ thuật nhưng có thể tạo hiệu ứng lớn, giúp cân bằng lại cơ cấu sản phẩm và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp.
