Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị về việc bổ sung phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhằm khắc phục những bất cập từ Quyết định 32/2025. Theo HoREA, quyết định hiện tại chỉ áp dụng một phương pháp duy nhất, dẫn đến cơ cấu căn hộ chưa hợp lý, gia tăng số lượng căn hộ lớn (3-4 phòng ngủ, diện tích 96-160 m² trở lên) tại các chung cư cao cấp, chỉ phù hợp với nhu cầu của một bộ phận nhỏ người dân có thu nhập cao.
Nguy cơ dư thừa căn hộ lớn và nợ xấu bất động sản
HoREA chỉ ra rằng việc tăng tỷ lệ căn hộ lớn có thể dẫn đến tình trạng dư thừa, khó bán hoặc không bán được, trở thành hàng tồn kho. Hệ quả là có thể phát sinh nợ xấu bất động sản, tương tự như "cục máu đông nợ xấu" từng xảy ra trong giai đoạn 2011-2016. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường mà còn gây lãng phí nguồn lực xã hội, bao gồm vốn đầu tư và tài nguyên đất đai.
Nhu cầu thực tế của người mua nhà
Theo khảo sát của HoREA, khoảng 60-70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ vừa (2 phòng ngủ, diện tích trên dưới 70 m², giá 2-7 tỉ đồng). Khoảng 20-25% khách hàng thu nhập thấp hoặc người trẻ mới lập nghiệp cần căn hộ nhỏ (diện tích trên dưới 50 m², giá trên dưới 3 tỉ đồng). Chỉ 5-10% khách hàng có nhu cầu căn hộ lớn (diện tích từ 85-100 m² trở lên, giá 8-12 tỉ đồng). Như vậy, Quyết định 32/2025 chưa đáp ứng nhu cầu thực, làm suy giảm sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường.
Kiến nghị bổ sung phương pháp xác định dân số linh hoạt
HoREA cho rằng cần thiết bổ sung thêm phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư để tạo điều kiện phát triển nhiều hơn căn hộ trung bình (2 phòng ngủ, diện tích 56-96 m²) và căn hộ nhỏ (1 phòng ngủ, diện tích 25-56 m²), là loại nhà ở có giá vừa túi tiền. Cụ thể, đối với căn hộ một phòng ở (diện tích 25-45 m²) tính 1 người; căn hộ hai phòng ở trở lên (diện tích trên 45-160 m²) tính 2-3 người; căn hộ từ bốn phòng ở trở lên (diện tích trên 160 m²) tính 5 người. Ngoài ra, có thể xác định dân số theo chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người khoảng 32 m²/người.
Ý kiến của Chủ tịch HoREA
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh: "Việc bổ sung phương pháp xác định dân số linh hoạt sẽ bảo đảm tính linh hoạt, tạo điều kiện phát triển căn hộ vừa và nhỏ, đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân, đặc biệt là người có thu nhập trung bình và thấp đô thị. Điều này cũng giúp ngăn ngừa những hệ quả xấu cho thị trường bất động sản TP.HCM như từng xảy ra trước đây."
HoREA khẳng định, việc điều chỉnh quy định không chỉ khắc phục bất cập hiện tại mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong những năm tới, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế của TP.HCM và cả nước.
