Trong lịch sử phát triển của Việt Nam, các thị trấn thường hình thành quanh trục giao thương, sông ngòi, làng nghề hay những trung tâm hành chính. Là nước nông nghiệp nên sự phát triển của các đô thị Việt Nam gắn liền rõ rệt với sông ngòi và giao thông đường thủy. Chẳng hạn, Hội An phát triển là một thương cảng giao thương với các nước trong vùng châu Á và Sa Đéc lớn lên nhờ giao thương sông nước trong vùng đồng bằng sông Cửu Long.
Nhu cầu an cư trong bối cảnh đô thị quá tải
“Ngày nay, việc xây dựng các khu đô thị trên thế giới đều nhắm vào mục tiêu nâng cao chất lượng cuộc sống, trong đó, tiêu chí ‘an cư’ được nêu lên hàng đầu. ‘An cư’ trong xây dựng, phát triển BĐS thường được hiểu là các yếu tố giúp một nơi ở đáp ứng nhu cầu sống ổn định, an toàn, lâu dài cho cư dân, bao gồm: Vị trí thuận tiện, pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng tốt, hạ tầng tiện ích đồng bộ, môi trường sống trong lành và an toàn, thiết kế phù hợp nhu cầu, khả năng duy trì hoặc tăng giá trị tài sản cũng như tình hình tài chính của người mua”, TS Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.
Vị trí, hạ tầng, không gian xanh và tiện ích là những yếu tố quan trọng quyết định chất lượng sống. Trong bối cảnh quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và sự quá tải của các đô thị lõi, khái niệm “an cư” cũng được định nghĩa lại theo hướng thực tế hơn, chuyển từ việc sở hữu một căn nhà đơn lẻ sang việc sở hữu hệ sinh thái sống (Ecosystem).
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện nay đã đạt trên 44%, kéo theo sự gia tăng dân số tại các trung tâm kinh tế lớn như TP.HCM hay Hà Nội. Tại TP.HCM - thành phố đông dân nhất cả nước, các quận nội thành cũ như quận 4, quận 10 và quận 11 ghi nhận mật độ dân số tới hơn 400 người/ha, cao gấp 131 lần so với mật độ dân số trung bình cả nước (số liệu năm 2024). Việc sống trong một khu dân cư mật độ cao thường đi kèm các phí tổn gián tiếp như ô nhiễm tiếng ồn, kẹt xe và thiếu hụt tiện ích y tế, giáo dục.
Để giải quyết vấn đề trên, theo TS Nguyễn Trí Hiếu, đại đô thị tích hợp (Integrated Township) - mô hình đã được áp dụng ở nhiều quốc gia phát triển - sẽ giúp giảm thiểu chi phí thời gian và tác động tiêu cực đến sức khỏe cư dân nhờ hệ thống tiện ích “all-in-one” hoàn chỉnh. Trên thế giới, nhiều đô thị nổi tiếng như Punggol (Singapore), Songdo International Business District (Hàn Quốc) hay Irvine (Mỹ) đều được phát triển theo định hướng này. Không đơn thuần là khu dân cư quy mô lớn, đây là nơi người dân được tiếp cận hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, đầy đủ từ nhà ở, trường học, văn phòng, sức khỏe, giải trí… trong cùng một không gian phát triển đồng bộ.
Tại Việt Nam, xu hướng này đang gọi tên những đại đô thị quy mô lớn đã thành công như Phú Mỹ Hưng hay các đô thị đang phát triển như Waterpoint (Bến Lức, Tây Ninh) - nơi sở hữu 355 ha quỹ đất sinh thái, nổi bật với hệ thống kênh đào tự nhiên và mảng xanh bao phủ, đáp ứng trọn vẹn nhu cầu sống, làm việc, học tập, giải trí, mua sắm.
Dưới góc độ tài chính, việc lựa chọn môi trường sống tích hợp và giàu tính bản địa chính là phương thức cốt lõi để đạt được các chuẩn mực về an cư cũng như bảo toàn vốn.
Tầm nhìn quy hoạch tổng thể từ kinh nghiệm quốc tế đến thực tiễn Việt Nam
Sự khác biệt căn bản giữa dự án nhà ở đơn thuần và đại đô thị chuẩn quốc tế nằm ở tầm nhìn quy hoạch tổng thể. Tại Singapore, mô hình TOD (Transit Oriented Development) được áp dụng triệt để, yêu cầu mọi khu dân cư đều phải được kết nối chặt chẽ với hệ thống giao thông huyết mạch. Khi hạ tầng giao thông thông suốt, giá trị BĐS sẽ tự động tăng trưởng một cách bền vững. Trong khi đó, tại Mỹ, các đô thị được phát triển theo nguyên tắc “zoning” - phân chia các khu chức năng rõ ràng như nhà ở, thương mại, công nghiệp và dịch vụ công cộng. Một đô thị được xem là thành công phải vừa duy trì trật tự phát triển, vừa tạo ra hiệu quả kinh tế, môi trường sống chất lượng và hệ thống giao thông liền mạch.
Ở Việt Nam, Phú Mỹ Hưng chính là bài học kinh điển về tầm nhìn quy hoạch tổng thể và năng lực phát triển đô thị bền vững. Nhờ định hình đồng bộ hệ thống hạ tầng kết nối, mạng lưới giao thông nội - ngoại khu cùng các tiêu chuẩn sống quốc tế từ trường học, y tế đến dịch vụ thương mại ngay từ đầu, giá trị tài sản tại đây luôn tăng trưởng ổn định qua nhiều thập kỷ.
Chốn an cư lý tưởng ngày nay là nơi sở hữu hệ sinh thái sống hoàn chỉnh thay vì chỉ một căn nhà đơn lẻ. Kinh nghiệm từ Phú Mỹ Hưng cho thấy giá trị của quy hoạch tổng thể thường chỉ được thị trường ghi nhận đầy đủ sau nhiều năm vận hành và hoàn thiện. Từ góc nhìn đó, TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định những đại đô thị thế hệ mới như Waterpoint đang trong quá trình xây dựng nền tảng cho một chiến lược phát triển dài hạn. Với quy mô diện tích lớn, Waterpoint không chỉ giải quyết bài toán kết nối giao thông thông suốt, mà còn nâng cấp tiêu chuẩn sống của cư dân thông qua hệ sinh thái sông nước và công viên phân bổ toàn diện - điều bất khả thi với các dự án nội đô chật hẹp. Đây chính là yếu tố quyết định tính thanh khoản và giá trị thương mại dài hạn cho dự án.
Việc trung tâm đô thị trở nên quá tải đã thúc đẩy xu hướng hình thành các đô thị đa cực, đa trung tâm. Các vùng vệ tinh có quỹ đất lớn đang trở thành không gian thực tế để xây dựng những đại đô thị tích hợp. Waterpoint là ví dụ tiêu biểu cho tư duy quy hoạch này. Thay vì tối đa hóa diện tích xây dựng nhà ở, dự án dành quỹ đất lớn cho hệ thống công viên và kênh đào tự nhiên. Việc đưa thiên nhiên vào trung tâm của mọi quy hoạch và phát triển hệ tiện ích đồng bộ không chỉ tạo ra môi trường sống chất lượng hơn, mà còn góp phần phân bổ lại mật độ dân cư, giảm áp lực lên hạ tầng TP.HCM.
“Việc phát triển đại đô thị đáp ứng đồng thời nhu cầu sống, làm việc, học tập, vui chơi giải trí không chỉ thúc đẩy làn sóng giãn dân về các đô thị vệ tinh, mà còn góp phần hình thành nên những vùng kinh tế mới phát triển song hành và thừa hưởng lợi thế từ đô thị lõi trung tâm”, TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.
