Thị trường văn phòng Hà Nội chuyển mình với nguồn cung tăng vọt
Thị trường văn phòng tại Thủ đô đang trải qua một giai đoạn chuyển đổi sâu sắc, đánh dấu bởi sự gia tăng nhanh chóng về nguồn cung và sự dịch chuyển rõ rệt về địa lý. Theo các báo cáo mới nhất từ các hãng dịch vụ bất động sản hàng đầu, Hà Nội sắp đón nhận thêm hàng trăm nghìn mét vuông diện tích văn phòng, với xu hướng ngày càng mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm.
Nguồn cung bùng nổ và sự phân hóa thị trường
Báo cáo từ Savills cho thấy đến năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m2 diện tích cho thuê thuần, với công suất thuê duy trì ở mức khoảng 85%. Trong khi đó, Cushman & Wakefield ước tính quy mô thị trường hiện tại vào khoảng 1,74 triệu m2, tăng trưởng ấn tượng 160% trong vòng một thập kỷ qua.
Sự chênh lệch về số liệu giữa hai đơn vị phần nào phản ánh sự khác biệt trong phương pháp thống kê và phạm vi khảo sát. Tuy nhiên, điểm chung nổi bật là nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian dài, tạo ra áp lực đáng kể lên tỷ lệ lấp đầy trong những năm gần đây.
Theo Cushman & Wakefield, sau khi nguồn cung tăng khoảng 40% trong 5 năm qua, thị trường bắt đầu thể hiện sự phân hóa rõ rệt. Các tòa nhà văn phòng hạng A tiếp tục duy trì khả năng hấp thụ tốt, trong khi phân khúc hạng B phải đối mặt với áp lực lớn do khách thuê ngày càng trở nên kén chọn hơn.
Giá thuê cũng phản ánh xu hướng này một cách rõ nét. Năm 2025, giá chào thuê văn phòng hạng A đạt mức khoảng 31,85 USD/m2/tháng, cao hơn đáng kể so với mức 20,85 USD/m2/tháng của phân khúc hạng B.
Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm và đòi hỏi chất lượng cao
Một xu hướng nổi bật được cả Savills và Cushman & Wakefield chỉ ra là sự dịch chuyển của cả nguồn cung lẫn nhu cầu ra khỏi khu vực trung tâm truyền thống. Savills nhận định khu vực trung tâm vẫn dẫn đầu về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy, nhưng các địa bàn ngoài trung tâm đang cải thiện nhanh chóng nhờ vào nguồn cung mới, đặc biệt là ở phân khúc hạng A.
Từ nay đến năm 2028, Savills dự báo thị trường sẽ được bổ sung thêm khoảng 403.000 m2 diện tích văn phòng, chủ yếu tập trung tại khu vực phía tây và các vùng ngoài trung tâm. Cushman & Wakefield cũng ghi nhận xu hướng tương tự, khi nguồn cung đã mở rộng từ khu CBD truyền thống ở Hoàn Kiếm sang các khu vực như Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ.
Trong đó, Cầu Giấy hiện đang chiếm tỷ trọng lớn, còn các khu vực phía tây như Starlake và Tây Hồ Tây được kỳ vọng sẽ trở thành những cụm văn phòng mới nổi trong tương lai.
Khách thuê ngày càng chú trọng chất lượng và tiêu chuẩn bền vững
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhấn mạnh rằng thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định nghĩa đơn thuần bởi sự mở rộng về quy mô, mà bởi sự thay đổi rõ rệt trong các yếu tố mà khách thuê coi trọng.
Theo ông Thuận, khách thuê ngày càng trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên các yếu tố như chất lượng công trình, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và các tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị) nhằm hướng đến phát triển bền vững. Sự thay đổi này đang tác động mạnh mẽ đến các quyết định thuê trên toàn thị trường.
Một điểm đáng chú ý khác là sự gia tăng của các tòa nhà đạt chứng nhận xanh. Cushman & Wakefield cho biết số lượng dự án đạt các tiêu chuẩn quốc tế như LEED và EDGE ngày càng nhiều, buộc các tài sản cũ phải tiến hành nâng cấp để duy trì sức cạnh tranh.
Triển vọng thị trường: Chọn lọc và đa cực hóa
Về triển vọng phát triển, Savills dự báo nguồn cầu vẫn duy trì ở mức tích cực nhưng mang tính chọn lọc cao hơn. Trong khi đó, Cushman & Wakefield cho rằng thị trường sẽ bước sang giai đoạn phát triển đa cực, với trọng tâm hướng đến chất lượng, tính linh hoạt của không gian làm việc và hiệu quả vận hành.
Nhìn chung, thị trường văn phòng Hà Nội đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ, với sự dịch chuyển địa lý rõ rệt và những đòi hỏi ngày càng cao về chất lượng từ phía khách thuê. Điều này không chỉ phản ánh sự trưởng thành của thị trường mà còn mở ra nhiều cơ hội mới cho các nhà đầu tư và phát triển bất động sản trong tương lai.
