Thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận nguồn cung cao kỷ lục
Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong quý IV/2025 đã đạt 15.500 căn. Con số này thể hiện mức tăng trưởng ấn tượng, tăng 85% so với quý III/2025 và tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, đánh dấu sự bùng nổ của thị trường bất động sản thủ đô.
Giá bán phân hóa rõ rệt giữa các khu vực
Về mặt giá cả, đơn giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý IV/2025 duy trì ở mức 86 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước nhưng vẫn tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, đà tăng giá có dấu hiệu chững lại, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoại ô như Văn Giang (Hưng Yên), Đan Phượng, Hoài Đức và Hòa Lạc. Trong khi đó, các dự án mở mới lần đầu thuộc khu vực trung tâm vẫn neo giá cao, với mức trung bình lên tới 124 triệu đồng/m2, tạo nên sự phân hóa sâu sắc về mặt bằng giá.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định: "Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển mình với động lực tăng trưởng phân hóa rõ rệt. Sau giai đoạn bứt phá mạnh mẽ từ năm 2024-2025, thị trường dự kiến sẽ duy trì đà tăng trưởng nhưng với tốc độ ổn định và mặt bằng giá phù hợp hơn với số đông người mua."
Dự báo lạc quan cho năm 2026
One Mount Group dự báo, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội năm 2026 sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực. Tổng số lượng căn hộ mở bán mới dự kiến đạt khoảng 35.000 - 40.000 căn, tương đương hoặc cao hơn so với năm 2025, vượt mức trung bình của giai đoạn sau đại dịch COVID-19. Điều này phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ và tiềm năng dài hạn của thị trường.
Tương tự, Savills Việt Nam cũng xác nhận năm 2025 ghi nhận nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội cao nhất trong 5 năm qua, chủ yếu đến từ phân khúc hạng B. Giá bán sơ cấp trung bình theo Savills đạt khoảng 102 triệu đồng/m2, với xu hướng tăng nhẹ. Đáng chú ý, các sản phẩm có giá từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm tỷ trọng lớn, cho thấy mặt bằng giá mới đang dần được thiết lập và phản ánh rõ nét xu hướng nâng cấp phân khúc.
Vai trò của các đại đô thị và quy hoạch
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội, cho biết: "Động lực thị trường đang cải thiện, nhưng nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng B. Việc mở rộng hạ tầng có thể tạo ra cơ hội phát triển các sản phẩm nhà ở đại chúng với mức giá hợp lý hơn." Bà cũng nhấn mạnh, các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong nguồn cung và giao dịch tại Hà Nội.
Trong năm 2025, các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm), Vinhomes Global Gate (Đông Anh) và Vinhomes Wonder City (Đan Phượng) đã chiếm hơn 50% tổng nguồn cung mới và lượng giao dịch toàn thị trường. Điểm đáng chú ý là tất cả các dự án này đều nằm ngoài khu vực lõi trung tâm, trải rộng theo các hướng phát triển chiến lược phía Đông, Tây và Bắc Hà Nội, phản ánh xu hướng dịch chuyển không gian phát triển rõ nét.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, chia sẻ: "Các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh đang nổi lên nhờ lợi thế kết nối ngày càng được cải thiện, đặc biệt khi các cây cầu mới đi vào vận hành. Điều này giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng khả năng tiếp cận khu vực trung tâm." Ông cũng cho rằng, sự phát triển của các dự án quy mô lớn tích hợp đầy đủ tiện ích là yếu tố quan trọng thu hút các hộ gia đình.
Savills Việt Nam nhận định, quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm của Hà Nội là bước đi chiến lược dài hạn, củng cố xu hướng dịch chuyển đã hình thành trên thị trường nhà ở. Trong năm 2026, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B, với các khu vực lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở chưa được đáp ứng tại thủ đô.
