HĐND TP Hà Nội vừa thông qua nghị quyết về cơ chế cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị tại các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), trong đó có nhiều quy định mới liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.
Giảm tỷ lệ đồng thuận xuống 51%
Điểm đáng chú ý là tỷ lệ đồng thuận của cư dân để thông qua phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được giảm xuống còn từ 51% chủ sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất trở lên. Mức này thấp hơn đáng kể so với đề xuất trước đó là 75%.
Đối với các dự án mà nhà đầu tư không do cư dân trực tiếp lựa chọn, chính quyền cấp xã và doanh nghiệp có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các chủ sở hữu liên quan. Thời gian thực hiện tối đa 12 tháng và chỉ được gia hạn thêm không quá 6 tháng trong trường hợp bất khả kháng.
Cơ chế bồi thường diện tích nhà ở
Nghị quyết quy định cụ thể về cơ chế bồi thường diện tích nhà ở khi cải tạo chung cư cũ. Theo đó, hệ số đền bù K do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp của căn hộ hiện hữu.
Trường hợp không đạt được thỏa thuận, hệ số K mặc định sẽ được áp dụng. Cụ thể, căn hộ từ tầng 2 trở lên được bồi thường bằng diện tích tương đương hiện trạng, trong khi căn hộ tầng 1 được áp dụng hệ số 1,2 lần.
Quyền chủ động cho cư dân
Bên cạnh các dự án do doanh nghiệp đề xuất, nghị quyết mở rộng quyền chủ động cho cư dân. Các chủ sở hữu chung cư cũ có thể tự đề xuất dự án cải tạo hoặc xây dựng lại nếu đạt được sự đồng thuận 100% của các hộ dân trong khu nhà.
Khi đó, cư dân được quyền lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Nhà đầu tư có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết trình UBND TP Hà Nội xem xét phê duyệt. Các nội dung liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm trong thời gian thi công sẽ do các bên tự thỏa thuận.
Hỗ trợ chi phí thuê nhà
Để bảo đảm quyền lợi của người dân phải di dời, thành phố quy định hỗ trợ toàn bộ chi phí thuê nhà trong 3 năm đầu thực hiện dự án. Từ năm thứ tư đến hết năm thứ năm, ngân sách thành phố hỗ trợ 50% chi phí thuê nhà, phần còn lại do chủ đầu tư chi trả.
Nếu dự án kéo dài quá 5 năm, chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ chi phí thuê nhà cho các hộ dân bị ảnh hưởng. Mức hỗ trợ được xác định theo đơn giá thuê nhà phục vụ công tác giải phóng mặt bằng hiện hành.
Lợi nhuận cho doanh nghiệp
Đối với doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ, Hà Nội cho phép hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án.
Tiến độ triển khai
Theo thống kê, Hà Nội hiện có 11 dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai và 3 dự án đã hoàn thành. Thành phố cũng đang tổ chức lập quy hoạch tái thiết các khu nhà tập thể cũ trên địa bàn 48 phường, xã.
Theo kế hoạch, việc sắp xếp, gom nhóm các khu tập thể đơn lẻ sẽ hoàn thành trong quý III năm nay. Công tác quy hoạch dự kiến hoàn tất vào giữa năm 2027, sau đó tiến hành đàm phán phương án bồi thường và hoàn thiện quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500.
