Giá nhà thổ cư Hà Nội tăng vọt 20-40% sau một năm, giao dịch sụt giảm mạnh
Trên các trang mua bán bất động sản, giá rao bán nhà thổ cư tại Hà Nội đã tăng từ 20% đến 40% chỉ sau một năm, tạo ra một cú sốc lớn đối với thị trường. Tại phường Long Biên, mặt bằng giá nhà dao động từ 140 triệu đến 250 triệu đồng/m², tăng khoảng 30-40% so với cùng kỳ năm ngoái. Đơn cử, một căn nhà rộng 40m² trong ngõ khoảng 2m đang được rao bán với giá 6,2 tỷ đồng, tương đương 155 triệu đồng/m².
Giá tăng cao lan rộng, giao dịch sụt giảm đáng kể
Tương tự, nhiều căn nhà trong các ngõ nhỏ tại các phường như Nam Từ Liêm, Hà Đông cũng được chào bán với mức giá từ 200 đến 250 triệu đồng/m², tùy thuộc vào diện tích, đặc điểm khu đất và hiện trạng bàn giao. So với đầu năm ngoái, giá này đã tăng hơn 30%, đẩy giá trị của những căn nhà diện tích từ 40-60 m² lên đến khoảng 9-15 tỷ đồng. Mức giá quá cao đã khiến giao dịch nhà thổ cư sụt giảm mạnh.
Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường thổ cư năm 2025 ghi nhận khoảng 27.700 giao dịch, giảm 34% so với năm trước. Giá tăng quá cao khiến nhà thổ cư ở Hà Nội trở nên khó tìm khách hàng.
Nguyên nhân sâu xa và tâm lý thị trường
One Mount Group chỉ ra rằng, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm giao dịch là do mức giá quá cao. Mặc dù giá chung cư, cả sơ cấp và thứ cấp, đã tăng đáng kể trong thời gian qua với tốc độ khoảng 20%/năm, nhưng tổng giá của một căn nhà thổ cư vẫn cao gấp khoảng 2,1 lần so với giá căn hộ. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển từ nhà thổ cư sang chung cư ngày càng rõ nét, khiến người dân có xu hướng ưa chuộng nhà thổ cư hơn trước.
Đáng chú ý là dù khó giao dịch, mặt bằng giá nhà thổ cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, phổ biến ở mức 6-8 tỷ đồng/căn, vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực và kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tìm kiếm lợi suất ngắn hạn. Phần lớn chủ nhà vẫn mang tâm lý "giữ hàng, chờ thời", dẫn đến hiện tượng "cắt lỗ" chưa xuất hiện trên diện rộng. Thị trường đang rơi vào thế giằng co, khi người bán không muốn giảm giá, trong khi người mua không mặn mà xuống tiền.
Chuyên gia phân tích và tác động đến môi giới
Ông Đinh Minh Tuấn, một chuyên gia bất động sản, cho biết mức giá tăng mạnh trong suốt hai năm của nhà thổ cư đã vượt quá khả năng chi trả của những người mua ở thực, và ngay cả các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Bên cạnh đó, sau giai đoạn tăng "nóng", tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ phía người mua cũng ảnh hưởng lớn đến giao dịch trong giai đoạn này.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, tất cả các phân khúc bất động sản tại Hà Nội đều tăng giá mạnh, bao gồm cả nhà đất thổ cư. Trước đó, giá phân khúc này cũng từng tăng mạnh vào cuối năm 2021. Đến giữa năm 2022, khi thị trường gặp khó khăn, giá có giảm nhưng không đáng kể so với mức tăng trước đó.
Môi giới đối mặt với khó khăn chưa từng có
Anh Nguyễn Văn Ngọc, một môi giới bất động sản với 5 năm kinh nghiệm tại Hà Nội, chia sẻ rằng anh chưa bao giờ trải qua giai đoạn khó khăn như hiện tại. Giá nhà đất thổ cư quá cao khiến nguồn khách hàng của anh ngày càng co hẹp. Trước đây, với chỉ 2-3 tỷ đồng, khách hàng có thể mua được một căn nhà trong ngõ tại các phường như Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Hà Đông, nhưng nay tại những địa điểm này, giá nhà đã tăng lên 6-8 tỷ đồng cho căn 30m² trong ngõ nhỏ.
"Lượng khách có dòng tài chính trên dưới 7 tỷ đồng không nhiều, và nếu có số tiền này, họ cũng sẽ lựa chọn phân khúc chung cư thay vì mua nhà xa trung tâm, lại nằm trong các con ngõ hẹp, bí bách", anh Ngọc nói. Ngoài ra, không chỉ ít khách hàng, nguồn hàng bán ra thị trường cũng đang rất hạn chế do các quy định về tách sổ đỏ chặt chẽ và tâm lý "găm" hàng của chủ nhà.
Anh Ngọc cho biết, khoảng nửa năm nay, anh không bán được sản phẩm nào, dẫn đến việc không có lương cứng. Để duy trì công việc, anh vẫn phải chi trả các khoản như đăng tin quảng cáo, điện thoại, và tiếp khách, khiến nguồn vốn tích lũy cạn dần. "Hiện tháng nào tôi cũng phải cân đối chi tiêu tiết kiệm nhất có thể để duy trì cuộc sống tại Thủ đô. Nếu trong một vài tháng tới vẫn không bán được hàng, chắc đành phải bỏ nghề để tìm công việc mới", anh Ngọc buồn rầu chia sẻ.
Tương tự, anh Lê Văn Long, một môi giới nhà đất thổ cư khác tại Hà Nội, cũng cho biết thị trường gần như sụt giảm mạnh về lượng giao dịch trong 3 tháng gần đây. "Tôi đăng bài rao bán đất mỗi ngày nhưng không ai hỏi thăm, hoặc chỉ để khảo giá, gần như rất hiếm người có nhu cầu mua để ở thực", anh Long than thở. Nhiều tháng không bán được hàng, anh Long phải chạy thêm grab để kiếm thêm thu nhập và cân nhắc bỏ nghề nếu tình hình kéo dài.
