Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận sự trái chiều: thanh khoản suy giảm nhưng giá căn hộ mới mở bán vẫn neo ở mức cao. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), nguồn cung sơ cấp toàn thị trường tăng 40% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi lượng hấp thụ chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ hiện chỉ dao động 20-30% do lãi vay ở mức cao.
Lãi suất cao kìm hãm giao dịch
FERI cho biết: "Lãi vay cao khiến thanh khoản chủ yếu tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền, còn các sản phẩm đầu tư vùng ven giao dịch rất hạn chế". Người mua trở nên thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền. Hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, phản ánh quá trình tái cân bằng cung - cầu.
Giá căn hộ sơ cấp vẫn tăng bất chấp thanh khoản giảm
Dù thanh khoản suy giảm, mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng nhờ hạ tầng được cải thiện, nguồn cung mới tập trung ở các dự án chất lượng cao và chi phí phát triển ngày càng lớn. Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường với mức tăng giá 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái tại cả miền Bắc và miền Nam. Tuy nhiên, so với cuối năm 2025, giá bán nhìn chung đã đi vào trạng thái ổn định. Các chuyên gia nhận định giá căn hộ sơ cấp khó giảm sâu do chủ đầu tư chịu áp lực từ giá đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn.
Thị trường thứ cấp giảm giá cục bộ
Báo cáo của Avison Young cho thấy xu hướng tương tự: giá căn hộ neo cao cùng áp lực lãi vay kéo giảm tỷ lệ hấp thụ, trong khi thị trường thứ cấp xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ do một số chủ nhà gặp áp lực tài chính. Tại TP.HCM, quý II ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Giá sơ cấp khu vực trung tâm ở mức 3.500-5.900 USD/m2, trong khi giá thứ cấp giảm 5-8% xuống khoảng 4.450 USD/m2. Tỷ lệ hấp thụ phân hóa rõ: dưới 30% ở dự án cao cấp, 28-35% ở phân khúc trung cấp.
Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn hộ mở bán trong quý, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp khu vực phía tây và phía đông dao động 3.250-4.400 USD/m2, khu vực nội đô đạt 5.400-9.500 USD/m2, tăng nhẹ 2% so với quý trước. Giá cao vượt khả năng chi trả khiến lực cầu suy yếu, giá thứ cấp tại một số dự án giảm tới 12%. Trong khi đó, Đà Nẵng là điểm sáng khi thị trường căn hộ duy trì thanh khoản tốt, nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Kỳ vọng lãi suất hạ nhiệt
Trước áp lực thanh khoản, nhiều chủ đầu tư tung ra các gói hỗ trợ tài chính: chỉ yêu cầu thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm khi ký hợp đồng, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất lên 24-30 tháng, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc và tăng chương trình chiết khấu. FERI dự báo nguồn cung mới 6 tháng cuối năm tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến chỉ dao động 20-30%, chủ yếu từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn.
Ba kịch bản cho thị trường
FERI xây dựng 3 kịch bản cho 6 tháng cuối năm. Kịch bản thách thức: lãi suất duy trì 13-15%, kinh tế đối mặt nhiều rủi ro, tỷ lệ hấp thụ dưới 20%, giá bán giảm nhẹ. Kịch bản kỳ vọng (xác suất cao nhất): lãi suất 11-13%/năm, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán đi ngang hoặc nhích nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 25-40%. Kịch bản lạc quan: lãi suất giảm xuống 9-11%/năm, niềm tin phục hồi, nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10%, tỷ lệ hấp thụ 40-50%. Tuy nhiên, FERI cho rằng khả năng xảy ra kịch bản lạc quan không cao trong bối cảnh hiện nay.
