Theo báo cáo của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản đang trải qua quá trình thanh lọc lành mạnh. Người mua nhà ngày càng thận trọng hơn, không còn tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội như trước.
Giá chung cư Hà Nội tăng mạnh
Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy giá bán trung bình của các dự án chung cư mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025. Nếu tính cả Hưng Yên, giá trung bình là 87 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá bán trung bình chỉ khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với mặt bằng năm 2025. Như vậy, giá chung cư Hà Nội cao hơn TP.HCM gần 20 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 10%.
Nguyên nhân giá tăng
Giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào của dự án ngày càng gia tăng. Bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận với giá thị trường, giúp tăng tính công bằng và minh bạch nhưng cũng làm chi phí phát triển dự án tăng mạnh, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà. Ngoài ra, thị trường còn chịu sức ép từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các khoản chi phí triển khai liên quan. Từ khoảng tháng 3, nhiều dự án đã điều chỉnh giá bán tăng khoảng 2-5% so với giai đoạn trước.
Thanh khoản thị trường
Thị trường chưa có dấu hiệu đảo chiều trong quý I/2026. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường giảm nhưng vẫn ở mức tốt, khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025. Dòng tiền trên thị trường chưa suy giảm mà đang dịch chuyển mạnh vào những khu vực có nhu cầu thực, tiềm năng an cư và triển vọng tăng giá gắn với hạ tầng.
Nguồn cung và hấp thụ tại các thành phố lớn
Ở Hà Nội, nguồn cung mới trong quý I đạt hơn 2.500 sản phẩm, chủ yếu từ các dự án đã triển khai từ năm 2025, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính chung cả Hưng Yên, tổng nguồn cung khoảng 8.500 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 5.200 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%. Ở TP.HCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, trong đó khoảng 3.000 sản phẩm đã được tiêu thụ. Nguồn hàng được cải thiện nhờ các dự án tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu với giá dưới 60 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới khoảng 3.400 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 1.900 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Dự báo thị trường
Theo VARS IRE, thị trường hiện không còn tăng nóng như giai đoạn trước nhưng vẫn vận hành dựa trên nền cầu thực và mức độ chọn lọc ngày càng cao. Nhìn về trung và dài hạn, thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng song trong trạng thái sàng lọc khắt khe hơn. Động lực quan trọng đến từ quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, giúp thị trường minh bạch hơn. Hạ tầng sẽ tiếp tục đóng vai trò tái định hình không gian phát triển, đặc biệt là các tuyến cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai, metro, đường sắt cao tốc. Tuy nhiên, nếu áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, dòng tiền nhiều khả năng sẽ thận trọng, ưu tiên các kênh tài sản có tính thanh khoản cao và các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất tốt.
