Chuyên gia cảnh báo giá bất động sản dựa trên kỳ vọng, chưa phản ánh khả năng chi trả
TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, đã có những chia sẻ sâu sắc với MarketTimes về thị trường bất động sản trong giai đoạn nhiều biến động hiện nay. Ông nhấn mạnh rằng giá cả hiện tại chủ yếu dựa trên kỳ vọng tương lai thay vì các giao dịch thực tế, và điều này đặt ra nhiều thách thức cho cả doanh nghiệp lẫn người tiêu dùng.
Giá bất động sản: Kỳ vọng vượt xa thực tế
Theo TS. Trần Kim Chung, giá bất động sản trong giai đoạn 2024 - 2025 chủ yếu là giá kỳ vọng, không dựa trên nhiều giao dịch thực tế. Sau giai đoạn khó khăn 2022 - 2023, thị trường có xu hướng phản ứng thái quá, đẩy giá lên để đón đầu các kỳ vọng về hạ tầng. Ví dụ, nhiều người đã mua bất động sản ở mức giá của năm 2026 - 2027 khi kỳ vọng vào các công trình như cầu qua sông Hồng hoàn thành. Thực tế, mức giá này chưa thật sự phản ánh khả năng chi trả của người tiêu dùng. Thị trường đang ở trạng thái giá chạy trước cả những giá trị thực tế mà hạ tầng mang lại tại thời điểm hiện tại, tạo ra một khoảng cách đáng kể giữa giá cả và giá trị thực.
Tác động của lãi suất tăng cao
Trong bối cảnh lãi suất tăng cao như hiện nay, TS. Trần Kim Chung cho rằng điều này có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Lãi suất tăng do nhiều yếu tố như giá vàng, đô la, tiền số và nhu cầu thu hút tiền gửi để phục vụ đầu tư công. Khi lãi suất tăng, dòng tiền bị hút vào hệ thống ngân hàng, khiến nguồn tiền bên ngoài giảm đi và việc tiếp cận tín dụng trở nên khó khăn hơn. Đây là một rủi ro chính sách đã hiện hữu, buộc các bên tham gia thị trường phải điều chỉnh hành vi để thích nghi với môi trường mới.
Giải pháp cho doanh nghiệp bất động sản
Để "trụ vững" và thích nghi với bối cảnh này, TS. Trần Kim Chung đề xuất hai hướng đi chính cho các doanh nghiệp bất động sản:
- Dịch chuyển sản phẩm: Tập trung vào các phân khúc gắn liền với công trình hạ tầng lớn hoặc các khu vực đô thị mới mở rộng – nơi vẫn còn dư địa tăng giá thực.
- Điều chỉnh kỳ vọng: Doanh nghiệp cần cơ cấu lại hoạt động để hướng tới những sản phẩm có thể chịu đựng được mức lãi suất hiện tại và điều chỉnh kỳ vọng về lợi nhuận trong kinh doanh.
Ông nhấn mạnh rằng doanh nghiệp không thể tiếp tục đà tăng giá hay mở rộng sản xuất như năm 2024 - 2025, mà cần linh hoạt thay đổi chiến lược.
Lời khuyên cho người mua nhà
Đối với người mua nhà, TS. Trần Kim Chung khuyên họ cần trở thành "người tiêu dùng thông minh". Thay vì chờ đợi giá giảm sâu – một điều rất khó xảy ra nhanh chóng – họ nên điều chỉnh hành vi và địa bàn tiếp cận. Quan trọng nhất là phải gắn chặt với những chủ đầu tư có năng lực thực sự, có khả năng hoàn thiện và bàn giao sản phẩm. Việc chọn đúng chủ đầu tư và đúng thời điểm sẽ giúp người mua dễ dàng tiếp cận tín dụng với lãi suất phù hợp hơn, từ đó giảm thiểu rủi ro trong giai đoạn khó khăn.
Vai trò điều hành của Chính phủ
TS. Trần Kim Chung đánh giá cao vai trò điều hành của Chính phủ trong việc định hướng thị trường. Chính phủ đã có những cảnh báo về tín dụng và đưa ra các chính sách mang tính khuyến nghị, định hướng. Đáng chú ý là chủ trương khuyến khích doanh nghiệp khống chế mức lãi (lợi nhuận) khoảng 15%, tương tự mô hình nhà ở xã hội. Mặc dù đây là chính sách mang tính khuyến khích và có thể có sai số tùy vào nguồn vốn tự chủ của doanh nghiệp, nhưng nó cũng đóng vai trò như một chế tài để ngăn chặn việc đẩy giá quá cao gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường chung.
Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026
Về triển vọng thị trường bất động sản năm 2026, TS. Trần Kim Chung dự báo rằng thị trường sẽ không còn "tươi sáng" hay bùng nổ như những kỳ vọng lạc quan vào cuối năm 2025. Hiện tại, rủi ro quốc tế (như xung đột Mỹ - Iran ảnh hưởng giá dầu) và rủi ro lãi suất trong nước đã xuất hiện. Kịch bản tích cực nhất cho năm 2026 là thị trường sẽ đi ngang và có tăng trưởng nhẹ, thay vì bùng nổ. Các doanh nghiệp không nên quá hứng khởi mà cần thận trọng, điều chỉnh kỳ vọng để thích nghi với bối cảnh mới. Việc hóa giải khó khăn và tìm kiếm các loại hình kinh tế, sản phẩm mới sẽ là nền tảng để bù đắp cho những ảnh hưởng tiêu cực hiện nay.
Theo Dương Trang, những phân tích của TS. Trần Kim Chung cung cấp cái nhìn toàn diện về thị trường bất động sản, giúp các bên liên quan có chiến lược phù hợp trong thời gian tới.
