Dự thảo nhà ở thương mại giá phù hợp: Giải pháp cấu trúc hay thách thức thực thi?
Bộ Xây dựng đang tích cực soạn thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Động thái này diễn ra trong bối cảnh giá nhà ở, đất nền và các loại hình bất động sản khác liên tục tăng cao qua từng năm, vượt xa mức tăng thu nhập bình quân của người dân. Dự thảo Nghị quyết quy định cụ thể về giá bán, giá thuê mua đối với loại hình nhà ở này, đồng thời đặt ra các điều kiện trong giao dịch để bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở giá phù hợp cho cá nhân trong nước.
Đánh giá từ các chuyên gia bất động sản
Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bày tỏ sự đồng tình cao với định hướng ban hành Nghị quyết thí điểm này. Ông nhấn mạnh rằng việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đóng vai trò như một trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp đầy khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. "Đây là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tận gốc bài toán lệch pha cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, khá tại đô thị", ông Đính chia sẻ.
Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng, dựa trên kinh nghiệm từ Đề án phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, để Nghị quyết phát huy hiệu quả thực chất, cần nghiên cứu kỹ lưỡng và cụ thể hóa các cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc biệt về đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát.
Những băn khoăn về tính khả thi
Bà Hồ Thu Mai, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, chỉ ra rằng dù có điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn chưa đủ rõ ràng. Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế ở mức 15%, nhưng cơ chế vay ưu đãi lại thiếu thông số cụ thể về lãi suất, thời hạn vay và nguồn vốn. Điều này khiến bài toán tài chính dự án trở nên thiếu tính khả thi, khó thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư.
Bà Mai cảnh báo: "Nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này rất dễ dừng lại ở chủ trương, khó triển khai hiệu quả trên thực tế."
Đề xuất từ góc độ tổ chức thực hiện
Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đề xuất giao cho đơn vị sự nghiệp Nhà nước có chức năng phát triển nhà ở và bất động sản làm chủ đầu tư thí điểm. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm tính chuẩn mực trong tổ chức triển khai, minh bạch về chi phí và giá thành, đồng thời hình thành mô hình mẫu để nhân rộng cho khu vực tư nhân tham gia sau giai đoạn thí điểm.
Ông Trần Tuấn, Phó Trưởng ban Hội viên VARS, đánh giá dự thảo Nghị quyết là bước đi tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh sự cần thiết phải làm rõ khung giá, tiêu chí người mua và tăng cường giám sát thực hiện để chính sách phát huy hiệu quả thực chất.
Góc nhìn dài hạn và quy hoạch không gian
Bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc phát triển dự án Công ty CP Tập đoàn My Second Home, cho rằng dự thảo Nghị quyết cần được sớm đưa vào thực tiễn vì đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường. Bà đề xuất bổ sung cơ chế giám sát độc lập, cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo địa phương, và bảo đảm minh bạch, chủ động quỹ đất phát triển dự án.
"Nếu được triển khai bài bản, đây có thể trở thành bước đệm chiến lược để hình thành một phân khúc mới, nhà ở thương mại giá phù hợp đóng vai trò 'cầu nối cấu trúc thị trường' giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp", bà Vân nói.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, đề cập đến góc độ quy hoạch và không gian phát triển. Ông cho rằng cần định vị phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo bán kính hợp lý so với trung tâm đô thị, gắn với chính sách thuế đất phù hợp. Các khu vực vành đai mở rộng, gần trục giao thông mới nên được ưu tiên, với điều kiện đảm bảo hạ tầng và tiện ích cơ bản. Ông đề xuất trong quy hoạch 1/2000, ngoài 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, có thể bổ sung thêm khoảng 30% cho nhà ở thương mại giá phù hợp, triển khai thí điểm trước tại các đô thị lớn.
Quan điểm phản biện
Không phải tất cả chuyên gia đều ủng hộ việc hình thành thêm một mô hình mới. Ông Bùi Quang Thái, Phó Giám đốc đầu tư Công ty CP Địa Ốc Mai Việt, cho rằng không nhất thiết phải tạo ra một mô hình "lai" giữa nhiều cơ chế chính sách. Theo ông, nếu chính sách nhà ở xã hội được triển khai thực chất và quy mô đủ lớn, tự thân nó đã có thể tạo hiệu ứng kéo mặt bằng giá, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và điều tiết cấu trúc thị trường.
Nhìn chung, dự thảo Nghị quyết về nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều thay đổi tích cực cho thị trường bất động sản, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần được giải quyết để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả lâu dài.
