Bộ Xây dựng lấy ý kiến dự thảo nhà ở thương mại giá phù hợp cho nhóm thu nhập trung bình
Bộ Xây dựng đang tiến hành lấy ý kiến cho dự thảo nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, ngay sau chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình, với mức thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng. Động thái này được đánh giá là cấp bách trong bối cảnh giá nhà đất liên tục tăng cao, gây khó khăn cho nhiều người dân, đặc biệt là những người trẻ tuổi và các gia đình nhỏ.
Phân khúc nhà ở cho thu nhập trung bình gần như vắng bóng
Phân khúc nhà ở dành cho nhóm thu nhập trung bình, khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, đã gần như biến mất khỏi thị trường trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, đây lại là nhóm có nhu cầu rất lớn, bao gồm người trẻ, người độc thân và các gia đình nhỏ, những người buộc phải chuyển hướng sang mua căn hộ diện tích nhỏ hơn để phù hợp với khả năng tài chính hạn chế.
Đáng chú ý, phần lớn khách hàng hiện nay đều hướng đến các căn hộ 1 phòng ngủ với mức giá khoảng 1,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo thông tin từ chủ đầu tư, số lượng căn hộ này chỉ chiếm khoảng 20% tổng lượng mở bán, dẫn đến tình trạng khách hàng phải bốc thăm để có cơ hội mua nhà và không được quyền lựa chọn theo mong muốn cá nhân.
Xu hướng tranh mua căn hộ nhỏ và thực trạng giá cả
Xu hướng "tranh mua" ở phân khúc căn hộ nhỏ cũng được phản ánh rõ nét trong khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA). Các căn hộ diện tích từ 25 đến 50m² được xem là phù hợp nhất với khả năng chi trả của người trẻ mới đi làm, các cặp vợ chồng trẻ và lao động nhập cư. Tuy nhiên, ngay cả lựa chọn được coi là "dễ tiếp cận" này cũng không còn rẻ.
Tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ studio với diện tích 25-30m² hiện có giá dao động từ 2 đến 3 tỷ đồng. Các căn hộ 1 phòng ngủ với diện tích 35-50m² có mức giá từ 3 đến 5 tỷ đồng, trong khi căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 60-70m² đã lên tới 5-7 tỷ đồng. Đối với căn hộ 3 phòng ngủ, mức giá phổ biến thậm chí lên tới 8-12 tỷ đồng, tạo ra một rào cản lớn cho người mua.
Những vướng mắc trong phát triển căn hộ nhỏ
Hiện nay, việc phát triển các căn hộ nhỏ vẫn còn nhiều vướng mắc từ phía pháp lý. Các quy định liên quan đến quy chuẩn diện tích tối thiểu, mật độ dân cư và hạ tầng kỹ thuật có thể khiến các doanh nghiệp nản chí khi muốn đầu tư vào phân khúc này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng quy định về mật độ dân cư trong Quyết định 32/2025 còn nhiều bất cập. Theo đó, căn hộ dành cho gia đình 4 người phải có diện tích từ 96 đến 128m², tương đương với 3 phòng ngủ trở lên. Quy định này buộc các chủ đầu tư nhà ở thương mại phải tăng tỷ lệ căn hộ lớn, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình.
Tương tự, ở phân khúc nhà ở xã hội, số lượng căn hộ 2 phòng ngủ (56-70m²) đang tăng lên, trong khi các căn hộ nhỏ dưới 45m² lại giảm. Điều này chưa phù hợp với thực tế, khi nhu cầu lớn nhất hiện nay tập trung vào các căn hộ diện tích từ 30 đến 60m² với giá dưới 4 tỷ đồng. Trong khi đó, nhu cầu đối với căn hộ trên 100m² chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ.
Kỳ vọng vào phân khúc trung gian
Theo ông Lê Hoàng Châu, tại các đô thị lớn hiện nay, có khá nhiều người có thu nhập khoảng 21-30 triệu đồng mỗi tháng, hoặc các cặp vợ chồng với tổng thu nhập từ 40 đến 50 triệu đồng mỗi tháng. Nhóm này không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội, nhưng cũng khó có thể với tới nhà ở thương mại giá cao. Do đó, dự thảo nghị quyết về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ tạo ra một phân khúc trung gian, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp.
Nếu được triển khai hiệu quả, chính sách này sẽ bổ sung nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và góp phần điều chỉnh lại thị trường, giúp giảm áp lực tăng giá trong dài hạn. Theo dự thảo, các dự án thuộc phân khúc này sẽ được hưởng nhiều ưu đãi, bao gồm việc địa phương có thể chấp thuận chủ trương đầu tư và giao dự án cho doanh nghiệp mà không cần đấu giá hoặc đấu thầu, đồng thời rút gọn quy trình thủ tục tương tự như nhà ở xã hội.
Ưu đãi và thách thức trong tài chính
Về mặt tài chính, chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn. Giá bán sẽ được tính trên cơ sở chi phí thực tế cộng thêm mức lợi nhuận này và phải được kiểm toán sau khi hoàn thành dự án. Nếu giá thực tế thấp hơn giá đã bán, phần chênh lệch phải được hoàn lại cho người mua.
Đối tượng mua là cá nhân trong nước, mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn hộ và không được phép chuyển nhượng trong ít nhất 5 năm, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ. Tuy nhiên, bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Công ty TNHH Nhà Ở Ngay, nhận định rằng dù hướng tới mục tiêu tương tự nhà ở xã hội, cơ chế ưu đãi dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa rõ ràng.
Theo bà Mai, tiền sử dụng đất vẫn được áp dụng theo cách tính thông thường, trong khi lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế ở mức 15%. Bên cạnh đó, chính sách vay ưu đãi chưa có quy định cụ thể về lãi suất, thời hạn hay nguồn vốn. Những yếu tố này khiến bài toán tài chính của dự án thiếu khả thi và khó thu hút sự tham gia của doanh nghiệp.
Đề xuất cải thiện chính sách
Ông Lê Hoàng Châu đề xuất rằng để chính sách phát huy hiệu quả, cần áp dụng hệ số K linh hoạt khi tính tiền sử dụng đất cho từng dự án, thay vì áp dụng một mức chung cứng nhắc. Cách làm này sẽ phản ánh đúng chi phí thực tế của từng loại hình dự án, đặc biệt là các dự án cao tầng.
Bên cạnh đó, ông cũng đề xuất cần có chính sách tín dụng ổn định hơn, chẳng hạn như mức lãi suất khoảng 6–7% mỗi năm cho chủ đầu tư trong 3 năm đầu và cho người mua nhà trong 10-12 năm, nhằm giảm áp lực tài chính cho cả hai bên.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Thu Hà từ Đoàn Luật sư Hà Nội lưu ý cần cân nhắc việc sử dụng quỹ đất đã dành cho nhà ở xã hội để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm tránh làm thu hẹp nguồn cung của phân khúc nhà ở xã hội, vốn vẫn rất cần thiết. Ngoài ra, do quá trình chuẩn bị một dự án nhà ở thường kéo dài từ 2 đến 3 năm, từ khâu quy hoạch đến hoàn thiện thủ tục, thời gian thí điểm cũng cần đủ dài để dự án có thể triển khai thực tế và đánh giá đầy đủ hiệu quả của chính sách.
Tổng kết và triển vọng
Tựu trung, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không thể là một giải pháp đơn lẻ, mà cần được đặt trong tổng thể chính sách nhà ở quốc gia. Chỉ khi nguồn cung được mở rộng đồng bộ, từ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đến nhà cho thuê, thị trường mới có thể vận hành cân bằng hơn và người dân mới thật sự có cơ hội tiếp cận một chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính của mình.
