Theo TS Bùi Ngọc Sơn, Nguyên Trưởng phòng Kinh tế Quốc tế, Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới, tổng giá trị tài sản cầm cố, thế chấp bằng bất động sản tại bốn ngân hàng quốc doanh gồm Vietinbank, Vietcombank, BIDV và Agribank đã đạt mức 11 triệu tỉ đồng vào cuối năm 2025, tăng 12% so với một năm trước đó. Ông đã đưa ra cảnh báo trong chương trình “Tiền của bạn đang chảy đi đâu” của VTC News, nhấn mạnh rằng xu hướng này nếu kéo dài có thể khiến nền kinh tế đối mặt với nhiều rủi ro nghiêm trọng.
Nguy cơ từ dòng tiền chảy vào bất động sản
TS Bùi Ngọc Sơn phân tích rằng tiền đổ vào bất động sản không trực tiếp tạo ra của cải mới cho nền kinh tế. Thay vào đó, nó chủ yếu làm tăng giá tài sản, khiến nhà đầu tư cảm thấy giàu hơn nhưng toàn bộ nền kinh tế lại mất đi cơ hội sản xuất, kinh doanh và tạo ra giá trị thực. Ông cho rằng một trong những nguyên nhân chính khiến dòng tiền bị hút mạnh vào bất động sản là do cơ chế thuế và cấu trúc hệ thống tài chính hiện tại.
So sánh với các quốc gia khác
Theo ông Sơn, tại nhiều quốc gia, người sở hữu bất động sản phải chịu thuế tài sản hằng năm. Nếu giữ nhà quá lâu mà giá không tăng tương xứng, chi phí thuế sẽ buộc nhà đầu tư phải bán ra, giúp thị trường luôn có sự luân chuyển tài sản. Trong khi đó, tại Việt Nam, việc nắm giữ bất động sản gần như không chịu áp lực thuế đáng kể. Người sở hữu có thể để đất hoang, bỏ không 5-10 năm mà không chịu nhiều chi phí, khiến bất động sản trở thành nơi hút tiền rất mạnh.
Giải pháp kiểm soát rủi ro
Để điều chỉnh tình trạng này, TS Bùi Ngọc Sơn đề xuất ngân hàng trung ương cần sử dụng các công cụ kiểm soát rủi ro, chẳng hạn như nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên mức cao hơn, ví dụ 250%. Khi khoản vay bị đánh giá rủi ro cao, ngân hàng buộc phải tăng trích lập dự phòng, từ đó giảm khả năng bơm vốn vào lĩnh vực này.
Tái cấu trúc hệ thống ngân hàng
Ông nhấn mạnh rằng tiền lưu thông chậm thì nền kinh tế khó phát triển nhanh. Muốn tăng trưởng cao, không thể chỉ dựa vào bơm tiền mà phải có những cải cách lớn để nền kinh tế vận hành trôi chảy hơn. Cải cách hành chính là cần thiết nhưng chưa đủ. Hệ thống ngân hàng cần được tái cấu trúc theo hướng tách bạch lợi ích giữa chủ ngân hàng và các lĩnh vực tài sản tài chính, tránh tình trạng huy động tiền từ xã hội rồi bơm vào tài sản tài chính để thổi giá và kiếm lời, trong khi nền kinh tế thực không được hưởng lợi.
Định hướng dòng vốn và tăng trưởng bền vững
Theo ông Sơn, dòng tiền không tự quyết định hướng đi mà phụ thuộc vào chính sách và cấu trúc kinh tế. Việt Nam cần cải cách mạnh hơn về thể chế kinh tế, đặc biệt là xử lý các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, quan hệ giữa ngân hàng và lĩnh vực địa ốc, cũng như tình trạng sở hữu chéo trong hệ thống tài chính. Nếu không xử lý được các vấn đề đó, rất khó kiểm soát hướng đi của dòng tiền.
Ông cũng chỉ ra rằng hiện Chính phủ muốn thúc đẩy tăng trưởng nên hạ lãi suất, nhưng dòng tiền giá rẻ lại chủ yếu chảy vào tài sản tài chính và bất động sản để đẩy giá lên, thay vì đi vào sản xuất. Ông ví nền kinh tế giống như một chiếc ô tô: có thể thay đổi nhiều chi tiết bên ngoài nhưng không thể biến xe chạy dầu thành xe điện chỉ bằng cách “độ” lại. Muốn có một mô hình tăng trưởng mới, phải thay đổi cấu trúc vận hành của nền kinh tế và hệ thống tài chính - ngân hàng cho phù hợp.
Tín hiệu tích cực từ dòng vốn dài hạn
Liên quan đến xu hướng dòng vốn dài hạn toàn cầu đang dịch chuyển vào hạ tầng, năng lượng và công nghệ, ông Sơn đánh giá đây là tín hiệu tích cực. Dòng vốn dài hạn phản ánh nhu cầu đầu tư cho tăng trưởng bền vững như xây dựng hạ tầng, nhà máy, phát triển công nghệ, giáo dục và đào tạo. Đây đều là các lĩnh vực cần thời gian hoàn vốn dài, từ 5-10 năm, nên đòi hỏi nguồn vốn ổn định và dài hạn. Nếu dòng tiền dịch chuyển vào những lĩnh vực này, đó là dấu hiệu lành mạnh vì nó tạo ra của cải thật cho nền kinh tế trong tương lai. Ngược lại, nếu dòng tiền chỉ luân chuyển ngắn hạn và tập trung chủ yếu vào tài sản tài chính thì đó là dấu hiệu của đầu cơ và tiềm ẩn rủi ro lớn.
“Chỉ cần nhìn hệ thống ngân hàng đang cho vay vào lĩnh vực nào là có thể biết nền kinh tế đang đi đúng hướng hay không”, ông nhận định.
